Как сосуществовать в одном городе тем, кто строит дома, и тем, кто считает, что в исторических памятниках людям жить нельзя, а можно только музейным экспонатам? Ответ на этот вопрос пытались найти участники дискуссии «Девелопмент vs. градозащита Петербурга: в поисках баланса», организованной проектом Retrogradu.net и изданием «Новый проспект».
Компромисс невозможен?
Противостояние градозащиты и девелопмента в последние годы стало петербургской традицией. Глава архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн не скрывает, что «так называемую градозащиту» считает «градонападающими», а диалог с ними невозможен: «Есть экспертное сообщество, а есть самозванцы, политики, которым почти плевать на этот город, и есть девелоперы, которым важна прибыль. Это очень разные люди и договариваться до чего-то со всеми — утопия».
Координатор движения «Центральный район за комфортную среду обитания» Ярослав Костров считает, что нападают на город как раз застройщики, которые «…на самом деле являются акулами, которые меняют, когда им нужно, закон».
Помощник депутата Бориса Вишневского Павел Шапчиц полагает, что попытки переговоров между градозащитой и девелоперами невозможны и не нужны: «Диалог с девелопером — штука сомнительная, потому что у большинства горожан диаметрально противоположные девелоперскому бизнесу интересы».
«Наша компания ни с кем не договаривается: не о чем и незачем. Это принцип. Если один раз пойти на переговоры, дальше будет просто треш», — категорично заявляет Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald.
«Когда мы говорим о градозащитниках и девелоперах, само слово „баланс“ кажется мне неуместным. Между нами нет не только баланса, но и конструктивного диалога», — Эдуард Тиктинский.
Если и говорить, то с авторитетом
Однако, как бы громко ни звучали слова о невозможности диалога, оказывается, архитекторы и застройщики стараются учитывать мнение активных защитников истории города. Но только если это мнение авторитетное. Так, Никита Явейн признается: «Я выбираю какие-то ключевые фигуры, людей неангажированных, которых уважаю. Допустим, когда работаю в Выборге, я советуюсь с Михаилом Мильчиком. В результате иногда меняю проект, даже спорю с заказчиком».
«Мы стараемся вести широкий консультационный процесс, при этом в большей степени ориентируемся на людей, которые имеют авторитет у горожан: ВООПИиК, Всемирный клуб петербуржцев, членами которого являются известные деятели культуры. Такой диалог мы считаем уместным и профессиональным, получаем корректную обратную связь, какие-то идеи, которые можем имплементировать в свои проекты. Безусловно, мы продолжим работать в центре города, как бы сложно это ни было, но мы будем опираться на тех, кто понимает и держит общую с нами цель: воссоздание и восстановление города», — рассказывает председатель совета директоров группы RBI Эдуард Тиктинский.
Впрочем, даже консультации с уважаемыми организациями не панацея ввиду неоднородности градозащитного движения. «По музею Фаберже у нас была прекрасная история, когда проект приспособления был одобрен ВООПИиК и оспаривался членом этой организации Кононовым. Но отказ от диалога — еще худшая вещь», — рассказывает Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры».
«Борьба с девелоперскими проектами превратилась в Петербурге в спорт. Каждый стремится нарисовать на фюзеляже как можно больше звездочек, и уже неважно, хороший проект или плохой. Такая градозащита носит деструктивный характер», — Михаил Ривлин.
Для петербургских проектов важно не только мнение отдельных активистов и экспертов. Как показывает практика, заморозить стройку почти на любой стадии реализации может так называемое общественное мнение. Как организовать обратную связь между неформализуемой группой людей и застройщиком?
По мнению заместителя председателя правления ООО «Охта Групп» Михаила Ривлина, горожане и девелоперы уже принимают участие в диалоге, но в заочной форме. Эксперт поясняет: девелоперы, наученные активным, романтичным периодом развития петербургской градозащиты, понимают, что любой документ, любое согласование может быть проверено и оспорено в судах. «Девелопер смотрит и слушает реакцию общественности, старается анализировать, вносить изменения в проект. Но вести диалог даже в такой форме тяжело, потому что на той стороне — множественность лиц, у которых порой могут быть противоположные требования», — констатирует представитель петербургского девелопмента.
Как бы ни относились сейчас друг к другу градозащита и застройщики, примеры успешного сотрудничества есть. «Когда велся диалог, находились какие-то компромиссы: это тот же Невский, 68, или „Лахта-центр“. Но градозащитное сообщество начало множиться, и сейчас даже консультации с уважаемыми организациями не гарантируют того, что застройщик не окажется в суде», — рассказывает Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Тренд — прозрачность
Раскрытие документации и ограничение сроков как реализации проекта, так и его критики представителями общественности — рецепт мирного сосуществования градостроительства и градозащиты, считают участники круглого стола. Против этого вывода выступил только Ярослав Костров, который полагает, что девелоперы априори лгут.
Какие же конкретные шаги для улучшения напряженных отношений между менее радикальными представителями градозащиты и застройщиками предлагают участники дискуссии?
«Это могло бы выглядеть следующим образом. Девелопер смотрит какой-то участок, подписывает договор о намерениях покупки, а дальше возможно проведение консультаций с целью разъяснить планы девелопера», — делится своими мыслями Эдуард Тиктинский.
«В ходе консультаций можно выяснить заранее какие-то аргументы сторон и не доводить до суда. Застройщик мог бы в добровольном порядке вывешивать какие-то разделы проектной документации, по которой любые жители могли бы направить Стройнадзору и девелоперу свои возражения, чтобы те понимали, с какими сложностями могут столкнуться», — вторит ему градозащитник Павел Шапчиц.
«Когда власть начинает терять чувство разума и совершать неадекватные действия, когда официальные структуры начинают пасовать и не понимают, как действовать, тогда нужны безумцы, психи в запасе, и их иногда надо выпускать, чтобы власть понимала, что сделала что-то не то», — Никита Явейн.
«У нас документация не является публичной, и, соответственно, все, что ты не знаешь, тебя пугает. Значительную часть опасений можно было бы снять, предоставив публичный доступ к документам, — объясняет Дмитрий Некрестьянов. — В любом случае концепция оспаривания любых документов без ограничения срока — это дорога в никуда. Должен быть разработан механизм публикации документов и четко определены сроки предоставления доступа к ним, а также сроки, когда общество может вмешаться».
Закон суров, а каким ему быть?
Что еще стоило бы сделать для того, чтобы и волки были сыты, и овцы целы, то есть чтобы в центре работали инвесторы, а градозащите было некуда приложить свою энергию?
«Нужно вводить какое-то параллельное законодательство для памятников и исторических центров городов. Например, в соответствии с существующими нормами из дома Басевича сделать жилой нельзя: невозможно соблюсти нормы инсоляции, пожарной безопасности и обеспечить доступную среду. Кроме того, нужно упрощать и удешевлять условия передачи памятников инвестору.
Опять же пример. У нас есть проект для Апраксина двора. Там от дома остался только фундамент, и все равно этот памятник не могут отдать: все боятся продешевить», — рассказывает об актуальных проблемах градостроительной практики Никита Явейн.
«Прежде, чем обвинять девелопера, что он нарушает правила, надо провести ревизию этих правил. Основная проблема нашего законодательства не в том, что оно жесткое, а в том, что не содержит конкретику», — говорит Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа лигал».
Виталий Никифоровский считает, что Петербургу поможет не совершенствование законодательства, а сильная личность: «Сколько работаю в городе, мне кажется, что нам очень не хватает своего Хуснуллина». А Дмитрий Некрестьянов полагает, что можно решить проблемы и без привлечения такой тяжелой артиллерии, как Марат Шакирзянович: «Чего нам действительно не хватает, так это защиты от сутяжников».
Всем музеи!
Кстати, о судах. Как же без них, когда речь идет о петербургских исторических памятниках? «Аракчеевские казармы — это абсолютно понятная история. Несколько лет назад градозащитники дошли до Верховного суда и выиграли все инстанции. Что сделал застройщик? Занес денег и изменил закон. В Аракчеевских казармах должен быть создан музей, посередине — зеленая зона. Они должны быть восстановлены, может быть за счет государства», — рассказывает Ярослав Костров.
«Это прекрасно, но за какие деньги и кто будет делать там парк? — спрашивает активиста Михаил Ривлин. — Это все-таки частная земля, и у владельца есть какой-то свой интерес. Точно так можно сказать любому градозащитнику: „Давай твой дом снесем и на его месте сделаем сад. Хорошее же дело!“ Но так же никто не говорит? Это нереально, но если бы предлагалось что-то реальное, наверное, возможен был бы и диалог».
Критикует позицию градозащитника и Дмитрий Некрестьянов: «Концепция, которая была озвучена, фактически сводится к следующему: надо все вернуть государству и оно будет делать там зеленые насаждения и музеи. Я до сих пор ни разу не слышал от градозащиты, что в памятнике надо сделать административное здание. Извините, но так оно не работает. У нас нет потребности в таком количестве музеев. С зелеными зонами я могу согласиться, но давайте не за счет частной земли».
«В ближайшее время мы будем встречаться в судах, ждать, пока начнут падать дома. Нам надо повзрослеть, и, пока это будет происходить, город еще немножко постареет», — Дмитрий Некрестьянов.
«Сегодня ситуация критическая. Коммерческих проектов по приспособлению памятников все меньше и меньше. Благодаря „градонападающим“ инвесторы теперь знают: работать с памятником — это не только убыточно, но еще и гарантированно получишь по морде. Понятно, что все кругом плохие, а вы хорошие, но надо как-то переломить себя, придумать, например, премию, объявить лучший объект по приспособлению, хотя бы за последние пять лет. И я хочу сказать всему нашему градозащитному сообществу, что надо уже переходить к каким-то положительным практикам. Берите объект сами, делайте его, вводите в общественный оборот, как это делают градозащитники на Западе. Давайте что-то делать, а не говорить», — обратился к городским активистам Никита Явейн в завершение встречи.
