Девелоперы уходят из центра Петербурга и готовы вернуться только после принятия четких правил игры. Власти, между тем, утверждают, что всё и так уже регламентировано и не требует изменений. Отдельная тема – это отношения с градозащитниками и теми, кто так себя называет. Проблемы обозначены, претензии высказаны, но путь к настоящему диалогу будет непростым и долгим.
25 марта 2021 года на площадке NSP состоялась первая встреча представителей бизнеса, властей и экспертного сообщества в рамках проекта «Новая жизнь старого центра». Тема мероприятия: «Принуждение к диалогу: как строить в центре Петербурга». И если чиновники были сдержано оптимистичны, то предприниматели высказали всё, что у них наболело, иногда даже в весьма резких выражениях.
Умеренные оптимисты
На сегодняшний день состояние многих зданий в центре Петербурга видится если не удручающим, то плачевным. Но хотя власти города не проводили тотального обследования, по словам главы КГИОП Сергея Макарова, состояние многих домов может оказаться удовлетворительным благодаря изначальному качеству постройки и проведенному в 60-80-х гг. капремонту.
Последняя попытка оценить состояние домов была предпринята еще при Валентине Матвиенко. Тогда были обследованы квартал в Коломне и вокруг Новой Голландии. Ревизия показала, что здания находятся в хорошем состоянии, однако для многих объектов будущий капитальный ремонт оказался невозможен из-за большого числа собственников и проживающих там людей.
Городские власти и сегодня готовы только на работы по восстановлению фасадов. Именно эту программу анонсировал глава КГИОП. По словам Сергея Макарова, за 10 лет в центре отреставрируют 255 фасадов. В год планируется реставрация около 25-30 фасадов при затратах в 1,8-2 млрд рублей. Программу обещают начать в 2022 году.
При этом о возможном принятии федерального закона о регулировании строительства он высказался критически, так как «достаточно своего ума для решения вопроса на местном уровне» и призвал не ждать денег на ремонт исторического центра из федерального бюджета.
Необходимости в совершенствовании законодательства не видит и главный архитектор города Владимир Григорьев. Однако по вопросам финансирования мнения Григорьева и Макарова разошлись. Главный архитектор подчеркнул, что без федеральных денег Петербургу не обойтись: «Отремонтировать можно, а отреставрировать за свой счёт очень сложно».
Что касается дополнительных полномочий в сфере регулирования строительства, то чиновник рассказал, что представители Петербурга обращались в Минстрой с предложением об упрощении ряда процедур. В ответ министерство сначала запросило власти Москвы, Петербурга и Севастополя, предложив участвовать в подобном эксперименте, а потом федеральные чиновники решили организовать пилотный проект только на территории Москвы. На этом диалог завершился.
Бизнес хочет правил
В отличие от чиновников, девелоперы хотят чётких правил работы в центре Петербурга. О необходимости их создания заявил президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
«Любая деятельность начинается со стратегических элементов. Какой у нас стратегический взгляд на центр города? Нам не столь важны детальные исследования отдельных кварталов.
Центр не молодеет. Надо двигаться дальше и интенсивно заниматься реставрацией исторических зданий. Масштабы работ должны быть больше, чем сейчас», — Эдуард Тиктинский.
По его словам, советский опыт не самый хороший, но в те времена были проведены масштабные работы в части обследования домов. Удалось отреставрировать порядка 40% домов в центре. А за следующие 40 лет почти ничего не сделали.
Тиктинский считает, что центру Петербурга помимо особых правил инсоляции, парковок и озеленения необходимо федеральное финансирование и новое федеральное законодательство, которое связано с расселением домов.
«Если мы сейчас начнём нормативную работу, то с нашей скоростью, к практической части мы четыре-пять лет не подойдём. Сейчас мы бьём по хвостам и решаем проблемы по мере их появления. В части работ с историческим центром – это неправильный способ», – сказал Тиктинский.
Заместитель председателя правления «Охта Групп» Дмитрий Киселев подчеркнул, что перед решением частных вопросов нужно определиться, что делать с центром Петербурга в целом.
«Вот что должно быть в центре? Некая идея музеефикации на мой взгляд – это полная маниловщина и это невозможно», — Дмитрий Киселев.
«Идея создать культурное пространство? Если мы все бросим ходить в музеи и копать картошку, ездить в отпуск, и еще все туристы в Петербурге будут ходить только в эти культурные пространства, то всё равно мы все их не сможем заполнить. Их будет слишком много. Это гигантский центр города, один из крупнейших в мире.
Если мы понимаем, что такое центр Петербурга через 30 лет, то, на мой взгляд, – это очень комфортное место для жилья. Мы уйдём от пыли и выхлопных газов. Без зелени я переживу, потому что ветер с залива дует свежий, а вот все остальные проблемы можно решить, и тогда центр должен стать самым комфортным местом для жизни. До работы близко, прогуляться можно, зелени мало, но что делать?», — полагает Дмитрий Киселев.
«При наличии определенных правил и условий работы в городе, привлекать деньги было бы гораздо проще», – вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство Владимир Шабанов.
Как рассказал Владимир Шабанов, из-за непредсказуемых правил игры проект компании на Смольном проспекте стал убыточным. По его словам, там был достаточно большой участок, на котором находились три исторических дома. «Мы предполагали на остальной части участка новое строительство. Предлагалось сохранение фасадов исторических зданий и полная перестройка всей внутренней части. При таком условии проект мог бы стать рентабельным.
По факту, проект нового строительства, помимо исторических зданий, получил в обременение безвозмездное создание и передачу городу двух детских садов, строительство паркинга с расчётом на весь квартал, а не только на то, что мы строим. Еще мы получили реконструкцию с реставрацией этих трёх исторических зданий.
В результате, отрицательный эффект от этого капремонта таков, что он делает чистую прибыль всего проекта также отрицательной.
Если у города есть интерес привлекать девелоперов, то не стоит забывать о том, что это коммерческие организации, и целью их работы является зарабатывание денег для себя и акционеров. И без этого привлекать инвесторов смысла нет», – делает вывод Владимир Шабанов.
Еще одной проблемой – расселением жильцов домов, которые достаются девелоперам, должен заниматься город, – считает генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков.
«Связываться с расселением жилого дома в здравом уме никто не возьмётся. Фаза расселения жильцов не должна быть проблемой девелопера», — Николай Пашков.
Бизнесмены один за другим говорили, что трудно работать, когда нет единых правил, и когда постоянно появляются новые вводные в процессе работы над проектом.
«Я, как один из учредителей фонда музея Достоевского, могу рассказать в двух словах, что несмотря на то, что в 2018 году фонд подписал с Петербургом в лице губернатора Георгия Полтавченко меморандум о том, что фонд построит городу новый музей Достоевского, воз и ныне там», — делится своей историей руководитель АМ «Евгений Герасимов и партнёры» Евгений Герасимов. По его словам, есть благотворительный фонд, есть люди, которые взяли на себя такую миссию: спроектировать, построить и подарить городу новый музей Достоевского на месте всегда существовавшего там доходного дома и компенсировать городу те 300 квадратных метров зелени, которые там есть сейчас. Но вопрос не решается.
Герасимов осудил бессилие чиновников, разводящих руками и говорящих о том, что не могут договориться с Москвой: «Когда нам говорят: «Ой, нас не слышат в правительстве!», ну значит, не те люди занимаются. Значит, нужны люди, которых услышат в правительстве, которые объяснят правительству, что город построен был по другим изоляционным и пожарным правилам. Он нам нравится? Тогда его и нужно возрождать по тем же правилам. Если нет людей, которые могут объяснить это правительству РФ, то этих людей нужно поменять».
Градозащита: Справедливость выше закона?
Большой проблемой для работ в центре и бизнесмены, и архитекторы считают «так называемых градозащитников». Опыт общения с ними у участников круглого стола в основном негативный. Так, Евгения Герасимова ужасает деятельность группы Ярослава Кострова «Центральный район за комфортную среду»: «Вы говорите про людей, которые объявили себя градозащитниками. Мы все смотрим репортажи с Бакунина 33, как издеваются над строителями, когда приходят какие-то люди и оскорбляют их, кричат, что они не русские, убирайтесь. И мы видим, как рабочие из последних сил сдерживаются и стараются не поддаваться на провокации».
Эдуард Тиктинский предлагает исключить из процесса утверждения проектов дополнительные консультации с общественниками: «Экономически это тяжелая история, когда несколько руководителей компании, которая строит десятки объектов, должны встречаться, объяснять, проводить какие-то конференции со студентками, которые кричат, что «вам должно быть стыдно». Это дичь полная и это ненормально».
Это не значит, что градозащитная деятельность не нужна, но, по мнению Тиктинского, она должна существовать в ином режиме. Эксперт предлагает свой вариант взаимодействия застройщиков и общественников. Например, создание специальной комиссии, где и происходит основная дискуссия о будущем проекте, представленном девелопером. Причем, предварительный проект застройщик предлагает еще до покупки объекта. Специальное соглашение, юридически обязывающее обе стороны, дает право девелоперу на консультации в четко обозначенные сроки — 3-5 месяцев. «Пусть будет по справедливости, как у нас в русской культуре говорят, что справедливость выше закона. Мы обсудим то, какие у нас обременения должны быть: садики, школы, что еще, кто и чем недоволен и решим этот вопрос. А дальше застройщик пойдёт в проект», — предлагает Тиктинский.
Поиск точек соприкосновения
Так или иначе, девелоперам придётся договариваться и с жителями, и с градозащитниками, считает журналист Дмитрий Синочкин. «Нравится нам это или не нравится, любим мы их или нет, градозащитники представляют достаточно значительную группу горожан и их интересы. Мы считаем их некомпетентными, считаем, что они не разбираются, но это горожане, для которых существует город. Он существует не для господина Пиотровского, не для господина Герасимова. Он существует для горожан. Они здесь живут и это их основная работа», — отмечает эксперт.
Нужно искать возможности и обязательно искать точки соприкосновения интересов», — Дмитрий Синочкин.
Глава КГИОП Сергей Макаров, в свою очередь, считает, что для конструктивного диалога девелоперам и горожанам не хватает доверия: «Когда мы садимся за круглый стол, девелоперы и граждане, все считают, что все друг друга обманывают. Я думаю, что любой проект умрёт, если мы будем подходить к нему изначально сев за стол вот так».
Макаров напомнил собравшимся, что Петербург город особенный, и работать в нём проще не будет никогда, потому что такого целостного градостроительного образования нигде в мире больше нет. Не зря это самый крупный градостроительный объект в списке ЮНЕСКО.
«Сложности будут всегда, и вопрос договорённостей с жителями будет всегда. Нужно только понимать, с кем разговаривать», – Сергей Макаров.
