Реновация в Петербурге и новый закон о КРТ даже на фоне глобальных геополитических событий не теряет своей актуальности. Так ли она нужна и что сделать, чтобы петербуржцы не сопротивлялись замене ветшающего жилого фонда на новое и современное жилье? Стоит ли вообще ждать изменений в ближайшее время? Ответ на эти вопросы пытались найти участники онлайн-дискуссии «Реновация в Петербурге: второе пришествие», организованной Retrogradu.net и Отделом бизнес-конференций «РБК Петербург».
Не реновация, а замена
В том, что без реновации хрущевок, несмотря на их кажущуюся прочность, не обойтись, сошлись все бизнес-эксперты. «Эти дома давно перестояли расчетный срок эксплуатации. Другой вопрос — кто из жителей это понимает сейчас?» — отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). «Мы решаем более серьезную проблему, чем реновация, — проблему замены ветхого жилого фонда», — согласен с ним Дмитрий Синочкин, эксперт рынка недвижимости, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга». По его словам, для жителей эта проблема станет очевидна уже в течение ближайших десяти лет, когда капремонтом текущие проблемы хрущевок будет решить уже нельзя, так как в негодность начнут приходить конструктивные элементы здания, а и так немалые сборы на капремонт станут еще больше. «Аварийность начнет возникать кварталами», — предрекает эксперт.
«Это нужно и необходимо сделать, а то мы так и продолжим говорить, почему у них так красиво, а у нас — некрасиво. Поэтому надо лопату в руки — и строить». Владимир Сергунин
Но, как признают все участники дискуссии, пока что ждать от жителей поддержки программы не стоит. Это связано и с самим законом, и с недостаточной информированностью жителей о состоянии дел.
Например, если говорить про аварийность, петербуржцы продолжают жить в старых панельках и не ощущают грядущей угрозы. «Я не считаю наши хрущевки аварийными и жутко ветхими. Есть прекрасные примеры в Германии, когда старое «советское» жилье переделывали и продолжалось существование зеленых кварталов. Я считаю, что трогать эти кварталы ни в коем случае нельзя, а надо эти дома ремонтировать», — озвучил точку зрения протестующих Ярослав Костров, представитель общественного штаба по реновации в Петербурге.
Кнут и пряник
Чтобы угроза разрушения дома и обесценивания жилья стала реальностью, людям
необходимо наглядно, с цифрами на руках демонстрировать, как обстоят дела на самом деле. Это можно делать напрямую — проводя дорогостоящее обследование дома. Стоимость такой экспертизы – порядка 1-2 млн рублей. Есть и косвенные признаки устаревания здания, например увеличение количества вызова аварийных служб.
Одновременно надо демонстрировать преимущества нового жилья. «С людьми надо работать: не просто ходить по домам, а подготовить архитектурный проект на бумаге, может быть, большой макет, сделать рекламный проспект», — делится рецептом эффективной коммуникации Дмитрий Щегельский, генеральный директор «БЕНУА».
«Мы новым жителям предлагаем — что? Пока что нет даже сформулированного внятного предложения. Когда оно появится — начнется следующий этап. И не надо ждать, что все люди сразу же все поймут и со всем согласятся. Кого-то убеждают примеры, а кого-то, возможно, убедит кающийся босиком губернатор. Не нужно этого стесняться, если это кого-то убедит», — считает Андрей Тетыш. Кроме того, эксперт отмечает, что у города до сих пор нет ни одного успешного примера реновации по старой программе, запущенной еще в 2008 году. То есть нет образцово-показательного квартала, который мог бы наглядно демонстрировать сомневающимся петербуржцам необходимость реновации и преимущества современного жилья.
Между тем опыт столицы показывает, что положительный пример мог бы снять социальную напряженность. «В Москве тоже сначала было много волнений, но после того, как начали вводиться в эксплуатацию новые дома, люди стали мечтать попасть в эту программу. И в Москве эти успешные примеры активно популяризируют. Думаю, что в Петербурге стоило бы построить «стартовую площадку» — это достаточно быстро, около полутора лет, — и переселить туда людей. Ничто так не украшает программу, как народное радио», — полагает Владимир Сергунин, партнер Nikoliers. Но вряд ли это возможно сделать оперативно. В том числе потому, что «в Питере в сравнении с Москвой все происходит медленно», — подтверждает эксперт.
Без бизнеса — никуда, если нет бюджета
В учете интересов разных сторон и заключается основная сложность. Как напомнил Дмитрий Синочкин, в Германии реновация шла за счет федерального и муниципальных бюджетов. Немалые средства – 2 трлн рублей — были выделены на реновацию и из бюджета Москвы, где реализация программы признана удачной. У Петербурга таких возможностей нет.
Предполагается, что бизнес должен сам заинтересоваться программой, ведь пятен под застройку в таких популярных районах, как Московский и Приморский, уже нет, а кварталы хрущевок, напротив, есть. Но, как отмечает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», бизнес экономической привлекательности в подобных проектах не видит. «Если вы спросите текущих застройщиков Санкт-Петербурга или даже московских — ни один не скажет, что мы готовы заняться КРТ жилищной постройки. Потому что эта история непредсказуема по срокам и финансам и в нее просто нет смысла вписываться», — поясняет он. «Есть еще и проблема «последнего жителя», которая отправляет эти сроки в далекий космос. При этом бизнесу никто не отменит исполнение инвестусловий, которые также оказывают влияние на финансовый результат. Поэтому застройщик серьезно подумает, покупать ли ему этот билет на войну с гражданами, если есть возможность строить в чистом поле», —дополняет Алексей Лазутин.
Что мы лезем в жилую застройку? Нам бы с незастроенной территорией справиться. Дмитрий Некрестьянов
Заинтересовать застройщика можно, но для этого город должен активно искать компромиссы и уметь договариваться. Например, давать застройщику возможность на каких-то площадях строить больше, чем предусмотрено высотным регламентом, давать дополнительные участки «в нагрузку» к не самым привлекательным реновируемым. «Город должен сам искать решения, быть гибким. Именно поэтому в Москве есть целый ряд застройщиков, которые с удовольствием идут в программу реновации и помогают городу», — вновь обращается к столичному опыту Владимир Сергунин.
«У нас есть КРТ нежилой застройки. Эти территории можно предоставить инвесторам для больших проектов и сразу возложить на них обязательства для строительства определенного количества жилья под будущее расселение. Так мы получим сразу и какое-то количество объектов под расселение, и хороший пример облагороженной территории в районах «серого пояса», близкого к центру. Кроме того, у нас появится наконец-то опыт реализации КРТ», — предлагает еще один вариант компромисса для бизнеса Дмитрий Некрестьянов.
Но это все будет потом…
Как бы ни протестовали петербуржцы, закон сейчас в любом случае «заморожен». Да и в целом, с учетом опыта предыдущей, «первой» реновации, которая реализована на 8-9%, никаких срочных решений ждать не приходится.
Кроме того, и сами кварталы КРТ, по сути, сейчас отсутствуют, и где именно строить и как — неизвестно. «У нас нет КРТ жилой застройки и правил территорий, которые туда попадают, тоже нет, потому что те, что существуют, — неприменимы. Мы должны сначала утвердить Генплан, потом ПЗЗ, и только тогда появятся соответствующие территории и можно будет что-то делать», — рассказывает Некрестьянов.
«Реновация — это очень «на вырост», на будущее. Мне кажется, что и меньшего размера проекты, такие как строительство на Охтинском мысу, где недавно было выдано разрешение на строительство, будут отложены. Хотя бы потому, что надо будет банально решать вопрос, где закупать материалы и оборудование в текущей ситуации. Все, что мы можем сделать, — это заложить фундамент на будущее, — считает Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate. — Сейчас мы обозначили проблематику — способность договориться, создать институты, которые будут учитывать разные интересы».
Отложенное по времени решение не означает, что о теме реновации вовсе можно забыть. Как считает Дмитрий Синочкин, «нужно владеть информацией и на ее основе принимать точечные решения, имея в голове длинную стратегию. Длинный горизонт планирования и короткие шаги — так это, наверное, может работать».
Мария Уралова
