Петербургу необходимо перестать подчиняться федеральным законам – особому городу нужно свое, особое градостроительное законодательство. Москва уже пошла по этому пути. О том, какие изменения нужно принять, рассуждали участники круглого стола «Старый фонд Санкт-Петербурга — сохранение исторического облика в современном мире», организованного газетой «Деловой Петербург».
Чинить – не перечинить
«Мы сидим на мине замедленного действия, — считает Михаил Кондиайн, архитектор бюро Земцов, Кодиайн и партнеры. — Ведь старый фонд это, в том числе, деревянные фундаменты на лежнях, деревянные же балки перекрытий и стропила, да и сам кирпич, из которого сложены эти дома, постепенно теряет прочность. У нас в центре примерно 8 тысяч исторических зданий, а на такое количество бюджетных средств не хватит. У города и федерального бюджета денег может хватить только на какие-то исключительные памятники, дворцы». Но если ограничиться этим, то Петербург потеряет свое «лицо», ведь именно фоновая, рядовая застройка создают тот исторический пласт, которого нет нигде в мире.
Негативные настроения подтверждает статистикой начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга Владимир Шаталов. По его словам, 1,9 тысячи из 22 тысяч многоквартирных домов города на Неве являются памятниками. Капитальный ремонт общего имущества этих домов Жилищный комитет осуществляет с 2017 года, но далеко не все объекты успевают сделать вовремя: «К сожалению, с этой программой мы отстаем, сейчас ведется работа на объектах, которые мы должны были выполнить еще 18-20 годах», – рассказывает чиновник. Эти работы ведутся на средства жильцов – те самые средства, которые указаны в платежках «Капитальный ремонт». Между тем, большая часть центра – малоимущие граждане, проживающие в коммунальных квартирах. Чтобы расселить 68 тысяч питерских коммуналок по плану в 3-5 тысяч квартир в год, по подсчету директора департамента развития «ПСК» Сергея Мохнаря потребуется 25 лет. То есть ожидать скорого изменения ситуации и изменения контингента не стоит.
«Закон суров, но это закон»
Причина застоя в центре – в том числе нужное, но слишком жесткое охранное законодательство. «Но такое ощущение, что в какой-то момент мы перешли с его ужесточением «красную линию» и сегодня стало все нельзя», – сетует Михаил Кондиайн.
«У инвесторов есть много возможностей и, главное, много интереса к историческим зданиям и памятникам, но, скажем так, до конца доходят только сильнейшие, потому что законодательство загоняет эти памятники в ужасную дыру», – рассказывает руководитель направления реставрации архитектурного бюро «Студия 44» Григорий Иванов. Он поясняет: «Не надо облегчать законодательство, потому что это непозволительная роскошь, и приведет к уничтожению памятников, что мы видим по другим городам, но законодательство нужно делать адаптивным к конкретным домам». То есть буквально – по каждому дому коллегиально должны приниматься взвешенные экспертные решения.
Нам нужно найти баланс между охраной, защитой и возможностью развиваться, — Михаил Кондиайн.
Новые идеи для «красивой петербургской истории»
За изменение законодательства выступает и архитектор, академик Михаил Мамошин, но несколько под другим углом: «Субъектом в этом городе изначально было домовладение. И если мы хотим менять законодательство, то субъектом должен быть дом», – поясняет свою мысль архитектор. Впрочем, в современных реалиях стоит говорить уже не об одном собственнике, а о товариществе собственников как о едином субъекте, и это могло бы стать «новой красивой петербургской историей» – уверен спикер, опирающийся в том числе на свой личный опыт общественной работы в многоквартирном доме.
Еще одно предложение прозвучало от директора архитектурной студии «ИНТЕРКОЛУМНИУМ» Евгения Подгорнова. Он считает, что при нынешних нормативах, в том числе, санитарных, девелоперам неинтересна работа в центре. По его идее, человек должен быть вправе выбирать: жизнь в центре но без соблюдения таких норм как, к примеру, требования к инсоляции помещений, или более «солнечная» квартира в новом районе.
Очень хочется чтобы Петербург двигался не в сторону Брюсселя, где, по слухам, центр — это преступность и дешевое жилье, а в сторону Лондона, где центр это престижно и дорого и нет проблем с инсоляцией, потому что там нет такого закона, — Евгений Подгорнов.
«Не подходят для исторической застройки Петербурга и федеральные противопожарные нормы», – дополняет мысль коллеги руководитель и архитектор архитектурной мастерской Б2 Феликс Буянов. «Например, в столице нашей родины плюют на федеральные нормы и живут по своим законам, а в результате они имеют строительный бум», — утверждает руководитель архитектурной мастерской. «Весь Петербург и, в первую очередь, центральная зона, отстроен по собственным градостроительным нормам. Мне хотелось бы, чтобы администрация города, девелоперское, архитектурное сообщество оказывали какое-то давление на федеральный центр, инициировали разработку специальных строительных норм как минимум для центра Санкт-Петербурга, и тогда все станет на свои места», – рассуждает он. Например, для центра Северной столицы как нельзя лучше подходит такой «поруганный» формат как апартаменты. Особенно для домов со вторым и третьими дворами, в которых категорически нельзя соблюсти инсоляцию.
Поселяясь в таком апарт-отеле человек как бы сразу говорит: «Уважаемый город! Я не буду требовать от тебя строительства детского сада или поликлиники», – Феликс Буянов.
«К сожалению, мы имеем в городе, с одной стороны, очень сильное архитектурное сообщество, к которому мы все относимся с огромным уважением, имеем очень сильное градозащитное сообщество, имеем плохо организованных, но, тем не менее, сильных инвесторов, но почему-то не имеем на сегодняшний день сильной градостроительной политики», – высказал свое мнение об источнике проблем Александр Кононов, заместитель председателя Совета Санкт-Петербургского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК).
«Как бы там ни было, сейчас покупка любого участка в центре Петербурга по причине наличия активных защитников старины, это часто – билет на войну», – утверждает Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления ООО «Охта Групп». «Слава Богу, сейчас мы работаем с промышленной архитектурой и, поскольку мы не хулиганим, не надстраиваем мансард, не добавляем себе квадратных метров и работаем с тем, что есть, и очень неплохо работаем с охраной памятников, это позволяет нам получать разумный доход в разумные сроки», – делится опытом представитель петербургского девелопмента.
Все новое – это хорошо забытое старое
Что касается непосредственно реставрации и реконструкции, «новой жизни» в старом центре, то, по мнению Михаила Мамошина, и в этом Петербург обладает уникальным опытом. «У нас работали проектные институты, управление капитального ремонта и нигде в мире такого аналога нет. В те времена было две степени вмешательства: потрошить все здание и оставлять только фасады и второй подход – с сохранением несущих стен. И это все работало. Мы должны снова привлечь тех специалистов, которые работали тогда, ведь их опыт тогда приезжали изучать в том числе из-за рубежа», – восхищается достижениями мастеров ХХ века глава архитектурной мастерской Михаила Мамошина.
Примерно за такой же подход ратует и Михаил Кондиайн, который на примере собственных работ показывает, что иногда для исторических зданий должно быть возможным, в том числе и законодательно, проводить не просто реставрацию, но полную реконструкцию, то есть разборку здания с последующим воссозданием.
Где деньги?
Откуда же взять средства на все это? Во-первых, конечно, у бизнеса. О том, что у девелоперов деньги на решение всех этих проблем есть, говорили и архитекторы, и девелоперы. Чтобы привлечь их, по мнению исполнительного директора Российской гильдии управляющих и девелоперов Елены Бодровой, достаточно внятного бюджетного финансирования. Петр Чакий, в свою очередь, полагает, что петербургские проблемы можно и нужно решать за счет федерального бюджета, в том числе за счет программ компании Дом.рф. Причем, по его словам, город просто «пролетает» мимо множества возможностей из-за нерасторопности власти, просто из-за того, что на средства федерального центра не было запроса. Что же касается бизнеса, то выступающий на круглом столе от лица петербургских застройщиков Дмитрий Киселев считает, что федеральные деньги нужны до какого-то момента – до того, когда работа в центре станет интересна частному бизнесу.
«Мы видим, что проблема невероятно многогранна, многолика и мне кажется, что решать ее нужно, заряжая все пистолеты – используя и федеральные деньги, и девелоперские. В данном случае любые деньги хороши», – уверен Феликс Буянов. Кроме того, по его мнению, как Москва получает субсидии из бюджета за функции столицы государства, так и Петербург должен получать субвенции как город – главный хранитель исторического наследия.
Если же не предпринимать никаких мер, то уже в ближайшем будущем исторический центр Петербурга превратится в гетто. Подобное уже происходит в крупных городах Европы. Причина лежит на поверхности – отсутствие в центральных районах комфортной и необходимой современному человеку инфраструктуры. Между тем, в новых районах, возводимых на окраинах или вовсе за пределами границ города, все это есть: безопасность, парковочные места, возможность без опаски отпускать детей гулять во двор, в котором нет машин, лифты в домах и современные коммуникации.
Рынок недвижимости в данном случае – лакмусовая бумажка. По словам председателя комитета по взаимодействию с государственными органами власти Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Петра Чакия, сейчас квадратный метр жилой площади в центре Петербурга стоит ощутимо меньше, чем аналогичный метр в новостройке на окраине. Квадратный метр в однокомнатной квартире на Охте на стадии котлована со сроком сдачи в 2024 году может стоить 230 тысяч рублей, и это предложение будет востребовано, в то время как расселение коммунальной квартиры в центре даже по цене 100 рублей за квадратный метр не привлечет инвестора.
Между тем, денег, которые хотят быть инвестированы, на рынке много – констатирует Дмитрий Киселев. При этом и сами инвесторы, как считает эксперт, хотели бы работать в центре: «Надеюсь, скоро я поведу куда-нибудь своих внуков и, как вы думаете, какой результат своего труда я хотел бы им с гордостью показать? Гетто в Мурино или какой-нибудь дом в центре, который я отреставрировал? Неважно, где мы родились, гораздо интереснее привести детей в центр города и сказать: «Смотрите! Это мы сделали!».
Фотоматериалы взяты из открытых источников. Все права принадлежат правообладателям.
