Снижение кредитования в связи с высокой ключевой ставкой, проблемы с платежеспособным спросом и медлительность государства — вот главные проблемы, которые обозначают эксперты строительного рынка. Из позитивного — крупные игроки, такие как «Газпром», продолжат реализовывать инфраструктурные проекты и создавать общественные пространства в Петербурге, а государство обещает их в этом поддерживать. Эти вопросы обсуждались в ходе дискуссии «Архитектура строительного бизнеса 2022», которую совместно провели РБК-Петербург и портал Ретрограду.нет.
У каждого свое видение проблем
Какой основной дефицит видят участники дискуссии в ситуации, сложившейся сейчас на строительном рынке? Такой вопрос задал им ведущий Роман Герасимов.
«С моей точки зрения главный дефицит сейчас — это отсутствие регулирования поддержки проектов ГЧП и субсидирования процентов по кредитам в связи с высокой ключевой ставкой. Она существенно выросла и оказала драматическое влияние на инвестиционные проекты», — такое мнение высказал гендиректор ООО «Пуск» и член правления «ВТБ Инфраструктурный холдинг» Антон Новиков.
Заместитель генерального директора ДОМ.РФ Антон Финогенов сетует на дефицит кредитных средств в сфере строительства и снижение спроса со стороны населения, но надеется, что льготная ипотека за 12% годовых должна его поддержать.
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский также считает отсутствие спроса главной проблемой: «В первую очередь мы пока не можем оценить проблему платежеспособного спроса. Мы ее не видим в реальности, но люди сейчас дособирают старые ипотечные программы».
На фоне пандемии власти уронили ипотечную ставку, и мы видели высокий спрос, который не коррелировался с ростом доходов. Есть ощущение, что люди выложились в рывке тогда, а сейчас мы не знаем, насколько они пострадают и потеряют работу».
Масштаб идеального шторма, в который мы входим, мы пока не понимаем. Эдуард Тиктинский
И тут же девелопер предлагает решение проблемы. По его словам, чтобы промышленность оживала, нужно снижать ставки и пустить деньги в реальный сектор: «Деньги — это кровь экономики. Надо пустить кровь по венам, запустить туда деньги, допечатать, если что», — считает Тиктинский.
Пока же в Петербурге не отменен ни один крупный инфраструктурный проект. Об этом рассказал глава городского комитета по инвестициям Роман Голованов: «Какой объем проектов поставим на паузу? Ноль таких проектов. Мы просто переформатируем подход к ним. Строительство Витебской развязки не останавливается. В здравоохранении есть замедление интенсивности, но это не критично».
Сдержанный оптимизм строителей и чиновников не разделяет эксперт рынка недвижимости, обозреватель ИИЦ «Недвижимость и строительство» Дмитрий Синочкин. По его словам, главное — это дефицит информации, который не дает сделать прогноз даже на ближайшее будущее: «Мы не знаем, когда закончится горячая фаза специальной военной операции, будет ли введено нефтяное эмбарго против России, плохо себе представляем, как будет выглядеть городской бюджет, потому что такие компании, как, например, «Макдоналдс», IKEA, и замершие автозаводы пока платят зарплату своим сотрудникам, находящимся в простое, а потом перестанут. Неизвестно, каков будет объем доходов людей в конце 2022 года. Напомню, что ипотечный платёж в минимальном объекте в Петербурге — 70 тысяч рублей в месяц и 45 тысяч — в Ленобласти». Эксперт считает, что в такой ситуации будущее не за гигантскими стройками, а за ИЖС, где меньше влияния государства и больше самостоятельности у граждан. Рост популярности ИЖС показывает и статистика Ленобласти за 2021 год, где был сдан 1,1 млн квадратных метров жилья, из них 700 тысяч — ИЖС.
Чем может помочь государство?
Антон Новиков считает, что государству необходимо разрешить пересматривать стоимость контракта по ГЧП. Сейчас это фиксированные деньги, но в условиях роста цен на материалы нужно разрешить пересматривать стоимость строительства хотя бы один раз в квартал, а понятие «твёрдой цены» должно перестать существовать как таковое. Если такое решение не будет принято, то некоторые крупные стройки, такие как Витебская развязка, могут остановиться.
Антон Финогенов также считает, что государству пора принимать меры по поддержке отрасли в самых разных сферах. Это субсидирование процентной ставки по кредитам, распространение новых ипотечных программ на ИЖС, стимулирование прихода «длинных денег» в девелоперские проекты, продление обязательств по договорам комплексного развития территорий.
Шире на роль государства в нынешнее время предлагает посмотреть Эдуард Тиктинский. Он считает, что жилищное строительство не существует в безвоздушном пространстве и для того, чтобы отрасль работала и получала новых клиентов, необходимо запустить всю экономику: «Нужны хорошие рабочие места во всей экономике, социальный оптимизм и возможность накапливать кредиты. Ипотечная ставка должна уйти вниз и быть менее 10%. Государственные средства на покупку земли нужно увеличить с 35 млрд рублей. Сейчас это капля в море. Нужно снижение административных барьеров — это должна быть публичная позиция власти. Сейчас проект планировки территорий занимает два года, надо сокращать эти сроки».
Общественные пространства — удел крупных игроков рынка
Есть и еще один фактор развития современного города — создание общественных пространств. «Это индивидуальные и капиталоемкие проекты. Количество крупных компаний, реализующих проекты общественных пространств, не уменьшится», — констатирует Роман Голованов.
По его словам, и проекты «Газпрома» с преображением стадиона «Петровский», созданием общественного пространства на Охте, и проект «Остров фортов» — все это очень нравится властям Петербурга, и они надеются, что крупный бизнес, который может позволить себе делать такие вещи, продолжит в том же духе.
Решить бы старые задачи, да новые проекты не дают покоя. Роман Голованов
О том, что роль общественных пространств будет только повышаться, говорит Антон Финогенов. В условиях, когда граждане в отсутствие средств на покупку жилья будут его арендовать и, как следствие, станут более мобильными, сам рынок аренды будет более гибким: «Люди смогут легче менять локации, и общественные пространства будут больше влиять на конкурентоспособность объекта. Любое общественное пространство работает в связке с объектами социальной инфраструктуры, и у банковского сектора есть средства для участия в этих проектах». Так что общественных пространств станет больше, и те кварталы, которые будут находиться рядом с ними, получат конкурентные преимущества по сравнению с теми, где нет интересных локаций для прогулок, занятий спортом и культурного отдыха.
Общественное пространство — это один из тех важнейших критериев, который влияет на конкурентность жилого проекта, района и города в борьбе за человеческий капитал. Антон Финогенов
Импортозаместимся ли?
Возможный дефицит импортных материалов — вопрос, который сейчас ставят во главу угла многие аналитики строительной сферы, прокомментировал глава группы RBI Эдуард Тиктинский: «Если говорить об импортозамещении — что могли купить заранее, мы купили. Большая часть материалов (90%) у нас и так российские. Остальное получим из Турции и Китая».
Оптимизм по этому вопросу высказывает и Роман Голованов из Смольного: «Лукавить нет смысла, вопросы, связанные с поставками импортного оборудования, — это предмет, который нужно проработать. Много позиций, которые подлежат локализации». Работа уже ведется, в частности, в транспортных проектах. Как отметил глава городского комитета по инвестициям, для линии скоростного трамвая Купчино — Шушары — Славянка рассчитывали закупить европейские трамваи, но сейчас «пересматривается поставщик подвижного состава, возможна замена на поставщика азиатского происхождения». «Надеемся, что благодаря предпринимательской адаптивности вопрос импортозамещения будет решен. У нас уже предприятия ВПК хотят участвовать в системе городского хозяйства», — рассказал Роман Голованов.
То, что есть проблемы с импортозамещением как по материалам, так и по технике, признает Антон Новиков: «Большая часть работ по производству стройматериалов осуществляется на импортном оборудовании из недружественных стран. Как это будет решаться — не знаю, мы эту проблему видим. Что касается техники и оборудования на стройках — будет переориентация на восточные и юго-восточные рынки, а также будут найдены иные логистические решения. Это решаемо, тем более что предпринимательский рынок адаптивен».
Более пессимистично на импортозамещение смотрит Дмитрий Синочкин. Он акцентирует внимание на том, что даже те хорошие вещи, которые производятся в России, делаются на импортном оборудовании: «В России проще купить, чем сделать, а почему – это вопрос к государству», — говорит он.
Резюме: ситуация категорической неопределенности
К концу года ландшафт строительной отрасли в Петербурге, по мнению Дмитрия Синочкина, не сильно изменится: «Ландшафт будет перестраиваться под давлением остатков рынка, и в начале 2023 года мы увидим, какие проекты ему действительно нужны».
С тем, что конец 2022 года — слишком короткий горизонт планирования, согласен и Антон Новиков: «Мы четко начнем понимать тенденции в экономике. Мы живем в условиях беспрецедентной неопределенности, и эти меры не являются лекарством, которое излечит отрасль. Мы говорим о симптомах. Что будет через 6-9 месяцев, сложно предсказать», — считает эксперт.
