«Серый пояс», terra incognita Петербурга, постепенно осваивается девелоперами. Редевелопмент промземель идет небыстро, время, чтобы повлиять на процесс, еще есть. Превратятся ли бывшие заводы в новый вариант классического спального района, стоит ли нам ждать творческого «прорыва» на этих территориях – обсудили участники круглого стола, организованного изданием «Фонтанка.Ру».
Редевелопмент промзон неизбежен
С одной стороны, «серый пояс» – территории, привлекательные для девелоперов. С другой стороны, есть запрос на переезд со стороны предприятий, занимающих эти территории и желающих продать дорогую землю в черте города. Но при взаимной заинтересованности, редевелопмент идет не так уж быстро.
«Процесс освоения промышленного пояса в ближайшее время будет активно идти на тех территориях, которые наиболее удачно расположены с точки зрения застройщиков. То есть это, к примеру, территории с хорошей транспортной доступностью, имеющие выход к воде и, что немаловажно, имеющие мало собственников», – рассказывает Владимир Аврутин, заместитель генерального директора по градостроительной деятельности ООО «Институт территориального развития».
«Мы сейчас видим высокий спрос со стороны небольших промышленных предприятий на переезд, в том числе, в индустриальный парк. Многие из них могут потратить средства на приобретение участка и строительство нового промышленного объекта, который будет построен специально под их технологию. Так что территории «серого пояса», конечно, будут освобождаться», – считает Александр Паршуков, директор по инвестициям компании «ВТБ Девелопмент» (управляет индустриальным парком «Марьино» в Санкт-Петербурге).
«Земли, в основном, частные и, соответственно, подталкивать предприятия к переезду можно только какими-нибудь финансовыми методами. Например, повышая налоги на землю в центре города. Этот процесс будет ускоряться, хотя бы потому, что возник большой денежный запас у девелоперов, многие хотели бы пополнить земельные банки, а пополнять их практически нечем», – дополняет слова коллеги Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления ООО «Охта Групп».
Что предстоит сделать
Почему же до сих пор процесс освоения бывших заводов близ исторического центра не принял характер строительного бума? Как обычно, есть несколько «но» и эти «подводные камни» значительно притормаживают эволюцию территорий.
Как поясняет Владимир Аврутин, во-первых, в петербургских промзонах при застройке будет необходимо прокладывать новую транспортную сеть для связи центра с новыми районами. Во-вторых, в «сером поясе» просто нет зелени, а, значит, с нуля предстоит создавать зеленые зоны, причем, это должны быть полноценные, целостные зеленые образования, а не маленькие скверы внутри квартала. Сложности возникают и с инженерной инфраструктурой: «В центре она вроде есть, а вроде как ее и нет», – уточняет эксперт.
Среди проблем, которые лежат «на поверхности», также: необходимость обеспечения будущих жилых районов школами и детскими садами; современный правовой статус территорий и историко-культурные ограничения, ведь на территории «серого пояса» находится большое количество зданий, являющихся памятниками архитектуры, или относящихся к исторической застройке. «Есть много таких элементов, которые нужно очень внимательно раскладывать, разбирать и строить некие дорожные карты. Многие процессы довольно длительные и здесь должны работать профессионалы», — констатирует Владимир Аврутин.
«Промпояс – это специфичная территория со специфичными проблемами и это длинные деньги, с которыми надо научиться работать», – Владимир Аврутин.
Будущее «серого пояса» – каким он будет?
Когда речь заходит о том, как же должны выглядеть бывшие заводские районы, основной вопрос, который волнует экспертов – как избежать возникновения на месте «серого пояса» — пояса «жилого». Впрочем, так ли страшен этот зверь, как его малюют?
«Потенциально эта зона должна быть многофункциональной, а по факту все застройщики стремятся застроить территории жильем с минимальной общественно-деловой «начинкой» в виде детских садиков, магазинов и школ. Это одна из главных проблем, которую необходимо решить, иначе вокруг центра города у нас будет сплошной «спальный пояс», по сути – еще одно Купчино, но чуть более комфортное», – говорит Владимир Аврутин. Впрочем, эксперт предлагает и новые варианты использования территорий, отличные от жилого или коммерческого назначения. «Например, центры высшего образования. Сейчас университеты переезжают куда-то в поля, на это выделяются достаточно большие федеральные деньги, но мне кажется, что вынос высшего образования за пределы исторического центра приведет к потере профессуры и собственно студентов. Вторая тема, связанная с пандемией – развитие темы крупных медицинских объектов. Причем, не только государственных, но и частных, которым также удобнее было бы расположение в центре города. Еще одна тема – музеи. Если мы хотим вернуть туристов, нам надо распахнуть запасники, а где все это выставлять?», – предлагает темы для размышления Владимир Аврутин.
«Поймите нас правильно. Мы, девелоперы, люди жадные и, прежде всего, мы боремся за прибыль, а сейчас прибыльнее жилая, а не коммерческая застройка. Вопрос не в том, что мы рискуем получить вместо «серого пояса» еще один пояс спальных районов, вопрос в плотности застройки – выдержит ли эту плотность социальная, транспортная инфраструктура. В городе все меньше мест для стройки и в том, что «серый пояс» превратится в жилой пояс, я беды не вижу. Тем более, что супер-делового бума в Петербурге я, к сожалению, не ожидаю», – озвучивает точку зрения девелоперов Дмитрий Киселев.
В идеале, по мнению Александра Паршукова, «серый пояс» необходимо разделить на большие территории, детально их распланировать с учетом необходимых дорог, развязок и парков, и уже после этого продавать земельные участки под обозначенные функции. Причем, цена участков напрямую будет зависеть от функции и, соответственно, под жилую застройку, которая является более выгодной, участки будут стоить дороже, чем под коммерческую. Таким образом можно будет обеспечить многофункциональность территории. Но это большая и затратная программа, которая потребует привлечения городских или федеральных средств, предполагающая, в том числе, помощь переезжающим предприятиям. А денег на это нет…
«Для каждой промышленной территории будет свой, уникальный рецепт. Универсального решения нет», – Дмитрий Киселев.
Арт-пространства как современный миф
Решить вопрос многофункциональности территорий могли бы новые форматы, например, арт-пространства. Но тут мнения участников круглого стола разошлись.
«В промпоясе очень много памятников, которые носят статус объектов культурного наследия. Их достаточно тяжело приспособить под жилье, но именно здесь можно создавать социальную инфраструктуру или арт-пространства, которые могут стать «якорем» территории, некоей фишкой, которая будет привлекать покупателей и вдохнет новую жизнь в исторические памятники», – говорит Владимир Аврутин.
«Арт-пространство это в принципе убыточная, неприбыльная вещь. Надо четко понимать, что это какое-то временное явление, как на Севкабеле, где авторам надо поставить памятник за то, что они малыми силами, временно, в плохой локации с плохой транспортной доступностью и при плохой парковке сделали супер-проект. Другой пример – Новая Голландия, которая никогда не окупится, но спасибо Абрамовичу за этот пример благотворительности. В принципе, арт-пространство это модная фишка, но она может работать с точки зрения коммерческой выгоды только как составной элемент чего-то большего. Например, большой бывший завод, часть которого отдана под арт-пространства. На оставшихся площадях возрастает арендная ставка, потому что творческий кластер генерирует людской поток. Кроме того такой формат позволяет быстро ввести в оборот какую-то территорию при минимальных инвестициях. Но это явление временное. В целом же то, что арт-пространство – чудесная фишка, которая вытянет на себе все памятники – это миф.
Давайте представим, что все мы дружно перестали ездить зимой кататься на лыжах, не ездим летом на дачу и все пять миллионов петербуржцев ходят после работы не в торговые центры, а в арт-пространства Даже при этом условии весь «серый пояс», если его целиком превратить в арт-пространство, мы заполнить не сможем. Это лишь добавочный элемент, но на него нельзя рассчитывать как на панацею», – добавляет прагматизма беседе Дмитрий Киселев.
Тут вам не Москва, тут климат иной…
Не обошлось без обсуждения опыта Москвы и попыток «приложить» его на петербургские реалии. «Люди там тоже строят в центре города, но там другой подход, более простой для девелопера, чем Петербург», – поясняет Александр Паршуков. «В Москве и других городах более ручное управление. Те, кто умеют и успешно строят в Москве и регионах, далеко не всегда столь же успешны в Петербурге», – дополняет коллегу Владимир Аврутин. В частности, строгое петербургское законодательство, генплан, правила землепользования и застройки территорий зачастую приводят к тому, что инвестор, незнакомый с петербургской градостроительной спецификой, рассчитывает построить объект, скажем, на 100 тысяч квадратных метров, но в результате с учетом всех нормативов проект сокращается втрое. «Московские девелоперы на такие неувязочки внимания не обращают и покупают, а потом выясняется, что они должны либо задерживать проект, либо соглашаться на меньшее количество построенных объектов», – констатирует Дмитрий Киселев. Зачастую же инвестор и вовсе отказывается от проекта и продает территорию «как есть», особенно после ознакомления с правилами пользования этой собственностью, которые предполагают долгие, на месяцы и в ряде случаев – лет, согласования с различными комитетами городской администрации.
Но пока еще мы можем не торопиться и деятельно наблюдать за естественным процессом преобразования города, считает Дмитрий Киселев: «Времени у нас много. Например, район Баттерси – почти центр Лондона. Редевелопмент там идет до сих пор, уже лет 50 и до сих пор не закончен. Так что время у нас есть».
