Недавно принятый в Петербурге закон о реновации по праву считается самым скандальным в нынешнем году. Наибольший резонанс он вызвал среди попавших под угрозу расселения жителей хрущевок. Протесты быстро выплеснулись из социальных сетей на улицы, однако городское правительство убеждает, что ничего страшного не произойдет и поводов для паники нет. И их действительно пока нет — и не будет до старта пилотного проекта. А начнется он, судя по всему, очень нескоро. Насколько необходима реновация, может ли она быть безболезненной и как решить самые острые проблемы – с этими вопросами Retrogradu.net обратился к экспертам рынка.
Одни эксперты считают, что обновление жилых массивов — необходимая эволюционная мера. Другие говорят, что в Петербурге реновация нужна не во всех районах, а только там, где жилье пришло в аварийное состояние.
В Петербурге не во всех районах нужна реновация. Виолетта Басина
«Реновация хрущёвок в Петербурге — это неизбежный процесс. Блочные дома, которые строились с 50-х годов прошлого века, не были предназначены для жизни нескольких поколений. Даже не затрагивая проблему ветхости этого жилья, в хрущёвках остро встаёт вопрос низкой энергоэффективности из-за плохой теплоизоляции и многих других конструктивных особенностей, не отвечающих требованиям современного качества жизни», — считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
По мнению Виолетты Басиной, председателя комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, необходимость массовой реновации
зависит от наличия реального запроса (устаревший жилой фонд и потребность в новых домах) и экономической целесообразности. «В Петербурге не во всех районах нужна реновация: есть крепкие дома, в которых лучше провести капитальный ремонт. Но есть и такие, которые разваливаются», — говорит она.
Новая метла…
Реновация в Петербурге проходит уже больше 15 лет и реализуется крайне медленно в силу объективных причин, заложенных в программу «Развитие застроенных территорий» (РЗТ). Сейчас ее называют «старой реновацией».
«За время существования она реализована лишь на 5%. Первая проблема — «последнего жильца», когда собственник хотел за свою двушку в хрущевке цену особняка в Майами, — рассказывает Елена Бодрова, вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». — Второй аспект: внутри советских кварталов — хрущевок или «кораблей» — очень трудно было найти свободные пятна под новое строительство. То есть физически земля есть, но пригодной для нового строительства оказалось катастрофически мало, потому что внутри квартала проходят охранные зоны сетей — водопровод, газ, канализация».
Проблема «последнего жильца» — когда собственник хочет за свою двушку в хрущевке цену особняка в Майами. Елена Бодрова
Согласно закону о «новой реновации», под нее могут попасть панельные дома постройки 1957–1970-х годов (так называемые хрущевки и брежневки). Закон принят в качестве реализации федерального закона о комплексном развитии территорий. Согласно документу, решение о включении домов в программу должны поддержать две трети владельцев недвижимости. За свою квартиру можно будет получить другое жилье или денежную компенсацию. Однако новые квартиры могут предоставлять в любом месте в границах Санкт-Петербурга. Есть и еще одно но — при желании и возможности можно доплатить и получить больший метраж. Город готов предоставить дополнительную помощь очередникам — до 2,1 млн рублей на одинокого жильца и 1,1 млн на каждого члена семьи для доведения площади будущего жилья до социальной нормы.
Непереселенцы
Главная претензия жителей пятиэтажек к новой реновации — это вопрос радикальной смены места жительства. Как считает Виолетта Басина, это основная трудность в реализации новой программы:
«Фактически это главный камень преткновения. Понятно, что очень многих не устраивает жилье в пятиэтажке без лифта, с жуткой слышимостью, плохой теплоизоляцией. Но люди готовы это терпеть, потому что для них важно сохранение привычного быта. Переезд в другой район для многих является основным страхом и риском. Люди опасаются, что из хрущевки, расположенной относительно близко к центру, их переселят в условные Шушары», — говорит эксперт.
«В малоэтажных районах с невысокой плотностью советских построек, развитой инфраструктурой и многолетними зелеными насаждениями сложилась особая жилая среда. Вполне объяснимо, что постоянные жители этих локаций в большинстве своем не хотят переезжать за КАД и на окраину даже в современный высотный экономкласс, ведь там дефицит инфраструктурных объектов и пробки на выездах», — подтверждает Ася Левнева.
В первую очередь надо решить вопрос географический — с переселением в тот же район, с той же средой обитания, добавляет Виолетта Басина. «Из хрущевок у парка Победы (которые до сих пор пользуются огромным спросом) выселить в конец Московского шоссе не получится, люди не поедут. А это в пределах одного Московского района. Поэтому специфику каждого района надо учитывать в каждом конкретном случае», — говорит она.
Маркетинг реновации
По мнению экспертов, администрация города должна разработать такой механизм расселения, чтобы и собственникам, и проживающим на правах соцнайма переезд был выгоден и плюсы смены места жительства перевешивали такие минусы, как прощание с привычными местами и трудозатраты, связанные с перевозкой вещей и мебели.
«Пока такой механизм не разработан. По нашему опыту, большинство жителей предпочтут остаться в привычном районе. Как вариант — им можно предоставить временное жилье, пока не будет построен новый дом на месте снесенного. Но и в этом случае надо признать, что сложившаяся жилая среда будет нарушена строительными работами, а люди пожилого возраста или родители школьников неизбежно испытают болезненные для них трудности и неудобства, связанные с переездом», — предполагает Ася Левнева.
«Главная проблема — это вопрос взаимодействия между городом и бизнесом, а с этим тоже непросто. И второе – результат этого взаимодействия надо жителям продать. А для этого надо четко объяснить, что люди получат, какие выгоды. Часто про хорошие инициативы никто не знает. Они либо не пиарятся, либо оказываются недоступны для понимания населения», — говорит Виолетта Басина.
Утром — деньги, вечером…
Но девелоперы, опрошенные Retrogradu.net, также не стремятся к участию в программе. По мнению Елены Бодровой, пока для девелоперов могут быть более интересны промзоны. «Там нет жильцов, и это тоже комплексное развитие территорий. С точки зрения кварталов – надо искать пилотный квартал, где большую часть составляют дома, жители которых мечтают оттуда уехать. Если найти стартовые пятна, где релевантная часть жителей заинтересована в реновации, и там будут свободные участки для новых домов, было бы здорово», — считает она.
Виолетта Басина настроена более пессимистично: «Программа в нынешнем виде неинтересна застройщику, потому что там не бьется экономика. В Москве в программу реновации вкладываются значительные бюджетные средства. В Петербурге меньший объем хрущевок, но потребность в деньгах из бюджета тоже будет высока. То есть надо решить вопрос с деньгами. Экономика программы реновации должна быть продуманной. Все предыдущие программы уперлись в то, что не билась экономика и не был решен вопрос с ареалом обитания переселенцев. И пока эти вопросы не решены, затея кажется фантастической».
Бояться рано, до компромисса далеко
Эксперты говорят, что сейчас программа вызывает много вопросов и ни на один из них пока нет внятных ответов. «Но в этом в общем и целом полезном деле очень хотелось бы избежать нецелевого использования средств на местах, сноса зданий, представляющих историческую ценность, а особенно нарушения прав и свобод собственников жилья. Реализация программы должна быть выгодна инвесторам и по силам городскому бюджету. Процесс поиска компромисса между городом, бизнесом и собственниками может затянуться надолго», — считает Ася Левнева. Эксперты признают, что единого решения проблем реновации на сегодня нет. «Поэтому максимум, что сейчас могут сделать власти, — тестировать различные варианты переселения», — говорит Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
Скорого запуска реновации жилых кварталов ожидать не стоит. «Говорить о том, что реализация начнется завтра? Есть такая вероятность в отношении каких-то локальных территорий. Что реновация будет широкомасштабной, мне представляется маловероятным. Петербургская реновация — это примерно история про 89 станций метро, запланированных в Генплане. Мы можем ее опасаться или радоваться метро в шаговой доступности от каждого дома. Это примерно одно и то же», — резюмирует Елена Бодрова.
