Портал Retrogradu.net продолжает беседу с экспертом рынка недвижимости, обозревателем еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрием Синочкиным о судьбе исторического центра Петербурга и мировом опыте сохранения наследия.
— Как Риму или Парижу удалось сохранить центр?
— Давайте начнем с первой ступени. Давайте начнем выбирать мэра.
— То есть все упирается в политику?
— Нет, в способ правления, в самоуправление. Когда в Барселоне шла речь о новых проектах в центре, главный архитектор встречался с горожанами десятки раз, агитировал группу за группой, он буквально в трамвае рассказывал о своих проектах.
Развитие среды в любом историческом городе — это длинная цепь компромиссов. Это последовательное, длительное согласование разных мнений. Речь не только про Лондон и Париж, это касается всех крупных городов.
Предварительные процедуры занимают много лет, но когда инвестор получает бумагу, то в ней должно быть прописано, что можно, что нельзя. У нас процедура утрясания разных интересов совершенно не отработана. Взяли и построили «Монблан». В результате происходит радикализация градостроительного сообщества с призывом вообще никому никогда не давать ничего строить. Это другая крайность.
Развитие среды в любом историческом городе — это длинная цепь компромиссов. Это последовательное, длительное согласование разных мнений
— Но если мы говорим, что в Европе длительные согласования и поиск компромиссов — это больше, чем пять лет, которые у нас работают власть и депутаты, то градостроительное сообщество не зависит от выборов, там больше долгожителей. Может быть, этим можно объяснить, что у нас довольно жесткое законодательство?
— У нас очень жесткое, подробное законодательство, да. Дело даже не в этом, а в непредсказуемости его применения. Если бы я точно знал, что за полгода получу ответ или отказ, имело бы смысл вкладываться. Но у нас потери времени на исторических проектах не контролируются. Может быть год, может — два, может — пять, а может, у тебя просто отберут объект, так как градозащитники устроят митинг, а губернатор решит не будоражить общественное мнение. Кроме того, у нас можно штрафовать частников за плохое содержание памятников!
Одновременно у нас развалины в историческом центре стоят годами: на улице Марата, на Фонтанке, на Большой Морской… Три, пять, семь лет — никого не волнует! У городских чиновников нет такого пункта, как упущенная выгода. Отдали бы за рубль, привели бы объект в порядок, и он бы каждый год денежку приносил. Но нет, потому что ничего не делать проще и спокойней.
Дело не в жесткости законодательства, а в непредсказуемости его применения. Если бы девелопер точно знал, что за полгода получит обоснованный ответ или отказ, имело бы смысл вкладываться
— А введение таких KPI для чиновников возможно?
— У нас кучу KPI вводили, это на что-то влияет? Это исторически непродуктивно: любое нововведение несет скрытые риски. Идея цифровизации Росреестра и ФНС, с одной стороны, очень удобна, а с другой — если вам ошибочно насчитали налог, вы замучаетесь доказывать, что это ошибка. Вам на всех уровнях скажут, что это алгоритмы так посчитали, мы ничего сделать не можем. Или регистрируют сделку, приходит отказ или приостановка регистрации, и никто, вплоть до самой Москвы, не может объяснить почему.
В городах, которые развиваются более-менее благополучно, есть рамочные законы и есть суд, который опирается на действующее законодательство и здравый смысл. Этого обычно достаточно. И в самых ярких делах можно видеть сильные принципы — вот эти любимые истории с дедушкой с домиком, который не хочет продавать свой домик в зоне аэропорта. Он прав, потому что у него право собственности, а это свято.
У вас должны быть граждане, которые что-то решают, граждане, которые сумели бы избрать нормального председателя ТСЖ или председателя правления садоводства. Это первый этап. Дальше они выбирают нормального муниципального депутата, нормального начальника полиции. Они везде воруют, но важно, выборная это должность или назначили. Граждан, которые ни за что не отвечают, даже в своем дворе, бесполезно спрашивать о судьбе исторического центра!
Есть известные установочные стереотипы: «Not in my backyard» — «Только не в моем дворе». Граждане всегда против новой стройки, всегда против масштабной реконструкции, всегда против того, чтобы новое сменяло старое. Это абсолютно нормально, вопрос психологии. Но с этим можно работать, говорить: «Построим детскую площадку, посадим деревья, причем крупные, чтобы было красиво, каштаны например». Это нормальная работа, самое важное — вести ее системно. Этого я пока не вижу. Застройщики договариваются о благоустройстве с администрацией, а не с жителями.
— То есть вы говорите сейчас о каких-то конкретных проектах или про работу с людьми в целом?
— У нас есть хорошие кейсы. Я считаю, что проект Левашовского хлебозавода хорош, он правильный. Причем никогда не буду высказывать свое мнение об архитектуре, хорошо это или плохо: это не моя специальность. Могу сказать: нравится, не нравится. Горожанин не обязан быть специалистом, согласитесь, он говорит: удобно, неудобно, красиво или нет. Кейсы Тиктинского, Новой Голландии хорошие, есть приятные вещи, сделанные даже из газгольдера. Но это единичные проекты, каждый из них уникален, они не сливаются в набор практик, которыми можно руководствоваться при подходе к такому же объекту.
— То есть это воля и работа отдельно взятого бизнеса?
— Да, конечно. Причем есть закономерности, о которых любой девелопер расскажет. Делать жилье в историческом центре можно, но только очень дорогое: «Особняк Кушелева- Безбородко», 800 тыс. рублей за метр; «Дом у Таврического сада» — практически полная реставрация, сохранение анфиладной планировки. Очень красиво, очень дорого.
Вопрос: сколько у нас покупателей? Допустим четыре-пять тысяч квартир, то есть при счастливом совпадении звезд вы можете отреставрировать и продать несколько небольших домов. Или это расходы бюджета, и тогда мы выселяем бывших коммунальщиков либо меняем жилую функцию на какую-то другую, продаем объект и получаем вместо привычного центра с населением с колясками бизнес-центр или министерство, и улица после шести пуста.
— В Москве сейчас центр в основном такой, что улица в основном пуста.
— Нет, там по-разному, но подход, когда из центра вытесняется жизнь, приведет к деградации. Не должно быть монофункциональных кварталов: в этом квартале только живут, а здесь только работают. Это позавчерашний день. Должно быть все вперемешку: здесь и работают, и едят, и развлекаются. Если жилая функция не позволяет зарабатывать, то стоит думать, как сделать район или объект привлекательнее, какие механизмы включить.
— А есть уже какие-то рецепты, как сделать это привлекательным? Хотя бы в качестве идей.
— Есть совершенно понятный и оправданный подход квартальной застройки. В свое время 130-й квартал в центре, у площади Восстания, ремонтировался на кредиты европейского банка. Там были понятные деньги, понятный проект, спорные решения, не совсем красиво, но в целом такой вот ход работы.
Квартальный подход возможен, когда жилье перемежается с кластером кустарных мастерских, мелких развлечений. Вот такие функции предлагаются, мастерские на конкурсе предлагают свои решения. Если квартал получился, если в нем живут, можно двигаться дальше. В Берлине есть такие квартальчики, вполне исторические. Но для этого нужны время, деньги и какой-то консенсус чиновников, горожан, строителей.
Не всем нравится жить на улице Рубинштейна, но, в принципе, есть люди, которым такое жилье интересно. И под квартал можно переселять людей, которые не хотят преобразований. За деньги выкупать либо как-то еще.
— Почему у нас все очень инертны, кроме градозащиты, но они готовы выступать только за полную консервацию того, что есть? А чиновники, бизнес, который прямо сейчас говорит, что уходит из центра, не хочет ничего делать? Не хватает какого-то запала?
— Почему запала? Они посмотрели на опыт инвестора, который занимался Конюшенным ведомством: он потерял пару миллиардов, его оттуда вышвырнули, дали взамен несколько участков. Такие кейсы не порождают желания работать.
— То есть можно, в принципе, говорить, что какого-то двигателя изменения в городе нет? Есть хаос и несколько (условно) игроков?
— Есть очень разобщенное общество, совершенно понятно почему. Людей, которые опираются на себя, на свои силы, умения, очень немного. Доходы от предпринимательской деятельности снижаются каждый год. Эта доля сокращается с 90-х годов, она с каждым годом все меньше и меньше. Потому что у нас предприниматели в представлении массы — это торгаши и жулики. Соответственно, огромное число людей, зависимых либо от большого работодателя, либо от государства. И эти люди в своей работе ничего не решают, так решат ли они что-то во дворе своего дома?
Инвестор в Конюшенном ведомстве потерял пару миллиардов, его оттуда вышвырнули, дали взамен несколько участков. Такие кейсы не порождают желания работать
— Человек тоже бывает разным. Например, Собянин в Москве. Он вполне решает судьбу города. А у нас, получается, такого человека нет.
— Ну, во-первых, он решает далеко не все. Во-вторых, многим не сильно нравится, что происходит в Москве. В-третьих, Москва живет на принципиально другие деньги. Москва может себе позволить тратить от 100 до 300 млрд на расселение из поизношенных, но еще пригодных домов в новые. На такие деньги мы бы могли и центр в порядок приводить, но в Петербурге этих денег нет.
При Собянине одна история превосходнее другой, но главное отличие — Москва может себе позволить. Это город с отдельными законами. Решения принимает московская комиссия по градостроительству. Инвестор вырезал в территории промзоны дырочку, назначил ее жильем и построил там комплекс апартаментов. Теперь требует, чтобы их назвали их жильем. У нас разные модели городской жизни.
— Эта модель зависит от жителей?
— От многого зависит: от особого статуса, от количества денег, от обилия федеральных чиновников, с которыми можно решать вопросы. Оттого, что все головные конторы и министерства находятся в Москве, все намного больше и активнее.
— Ну, можно тогда и памятники отпечатать на 3D-принтере.
— Конечно, можно. Только вопрос: нужна ли вам точная копия или вам нужен подлинник? И если подлинник, то зачем? И не будет ли вас тошнить, если реставратор не использует в работе яичный желток, как было положено?
— С другой стороны, на Крите проклинают археолога, который при раскопках сразу заменял деревянные балки на бетон, чтобы ничего не разрушилось.
— Да, это вопрос критериев, подхода. Это очень индивидуальные штуки, потому что дойти до абсурда легко.
Вопрос: нужна ли вам точная копия или вам нужен подлинник? Если подлинник, то зачем?
— Иначе там не было бы ничего, было бы не на что смотреть.
— Тоже возможно. Нет какого-то единого правильного сценария, а есть достаточно сложная, многоуровневая проблема, которая не имеет простых решений. Вопрос вектора, общей направленности, и вопрос компромиссов, умения работать с общественным мнением.
— С компромиссом понятно. Можно найти схему, рецепт, чьей-то волей собрать все силы, которые влияют на градостроительную политику, и искать компромисс с использованием медиации. А общий вектор откуда брать?
— Если мы будем и дальше упираться в охранение всего, то лет через пятьдесят нам будет нечего охранять. Останутся отдельные ансамбли, например Эрмитаж, улица Зодчего Росси, а рядовая историческая комплектация пропадет. И очередной президент озаботится тем, что людей нужно будет вытаскивать из трущоб.
— Это наиболее вероятный сценарий? Мы, скорее всего, потеряем историческую застройку?
— Потеряем, если не развяжем руки местному самоуправлению, если в разумных рамках не нейтрализуем охранное законодательство и не освободим бизнес.
Если мы будем и дальше упираться в охранение всего, то лет через пятьдесят нам будет нечего охранять
— Либерализация законодательства вполне достижимая цель.
— У нас закон о полномочиях Петербурга, чтобы самим решать, с 2017 года в Думе лежит, и его даже не рассмотрели.
— После того как вступит в силу закон об историческом поселении, случится строительный коллапс?
— Нет, ничего внезапного не будет, это долгий процесс. Будем смотреть, как стыкуются разные фрагменты градостроительного законодательства, можно ли получить разрешение на реконструкцию или разрешение на строительство. При формальном соблюдении закона мы уже несколько лет должны грузовиками возить в Москву бумаги на согласование любого ремонта. Потому что все влияет на мировое наследие, а также на сохранность исторического поселения.
Но практика расходится с законодательством. Пока общий вектор, скорее, направлен на ужесточение охраны. Я считаю, что нужна масштабная дискуссия. Небесная линия — это только при взгляде из центра или на Васильевский она тоже распространяется? Например, при подходе к городу с моря небесная линия важна или нет? Или там будет линия небоскребов?
Нет простых решений, нет простых ответов. Нужен новый компромисс, нужны новые идеи и подходы
— Ну, там уже стоят.
— Значит, тогда давайте договариваться, что означает термин «небесная линия» и когда его применять, а когда нет. Начиная с Николая I в Петербурге нельзя было строить выше Эрмитажа, за исключением храмов. И в итоге у нас получился котлован: центр умеренный, а на окраинах высотки.
Нет простых решений, нет простых ответов. Нужен новый компромисс, нужны новые идеи и подходы. «Кукурузину» запретили, и хорошо. На новом месте она меня совершенно не раздражает. Кусок, связанный с ЗСД, стадионом и офисом «Газпрома», — это новая часть города, это тоже Петербург. Мне нравится. Когда градозащитники говорят, что 40-этажный небоскреб «Лидер-тауэр» на Новоизмайловском мешает, я не понимаю, кому и чем. Он логично замыкает панораму, мне нравится, но, опять же, я не специалист. Когда его возводили, думали, что на фасаде можно будет размещать рекламу, оказалось, что нельзя. Оригинально, но не окупается.
