С точки зрения градостроительства Петербург — сложный механизм, в котором есть исторический центр, разрушающийся от непогоды, горожане, которые живут в старых домах и протестуют против изменений, и власть, у которой нет ни денег, ни политической воли прекратить деградацию. О том, как изменить ситуацию, в интервью Retrogradu.net рассказал Дмитрий Синочкин, эксперт рынка недвижимости, обозреватель еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга». Сегодня мы публикуем первую часть беседы.
— Какая сейчас, по Вашему мнению, самая большая проблема Санкт-Петербурга с точки зрения градостроительного развития?
— Главная проблема — ухудшающееся состояние жилого фонда в историческом центре и в памятных местах. Это процесс, с которым, к сожалению, мы пока ничего сделать не можем. Действуют законы физики и погода; если зданию больше 150 лет, состояние его с каждым годом ухудшается. Но, чтобы что-нибудь сделать — реновировать, отремонтировать, — к нему надо подойти, а это крайне сложно, особенно с мастерком. Нужно иметь согласованный с КГИОП проект, утвердить список предметов охраны, получить разрешение на реконструкцию, потратить несколько лет, убедить градозащитников, которые требуют «убрать грязные лапы от нашего исторического всего»… И потом, может быть, приступить — с неясным результатом.
Процесс деградации исторического центра отчасти тормозится вливанием небольших городских и федеральных денег, но их категорически недостаточно. Частный бизнес не спешит вкладываться. Спросите любого девелопера, и он вам скажет: реконструкция или даже просто восстановление в прежних параметрах в разы дороже, чем строительство на новой площадке.
— Можно ли как-то переломить эту ситуацию?
— Можно ли разогнать облака? Как разовая акция — отремонтировать, воссоздать один-два памятника, — возможно. Но как тенденция, чтобы привести весь исторический центр в порядок, нужна длинная политическая воля. Плохое словосочетание, но давайте его используем. Это про горизонт планирования не на три-пять лет, а на десятилетия. Я не вижу ни в городском, ни в федеральном правительстве людей, способных на это. У нас короткая память: будут следующие выборы, будет что-то еще.
Кроме того, нужны длинные довольно большие деньги. Точных расчетов никто не делал, но мы с депутатами несколько лет назад прикидывали: нужно где-то 1,5 трлн рублей, чтобы привести в порядок центр. Там ведь не только фасады, но и дворы. С тех пор рубль так и не укрепился, и сейчас, возможно, цифры будут больше.
Реконструкция и историческое восстановление в прежних параметрах в разы дороже, чем стройка на новой площадке
— Получается такая очень пессимистичная картина: мы лишимся исторического центра, и будет выжженная земля…
— Давайте смотреть, что могло бы послужить сигналом для изменений в системе, для переориентации части финансовых потоков на реставрацию центра. Аварийное состояние крупных заметных комплексов? Пока не похоже: Конюшенное ведомство сползает потихонечку в Мойку, и никого это особо не заботит — не рассыпается совсем пока, и слава богу. С Михайловским замком получше, но тоже грустно.
Наше любимое занятие — покраска фасада. Покрасили, значит, будет выглядеть хорошо еще лет пять-десять. Внешне петербургский центр выглядит не хуже венецианского.
Что еще возможно? Волевое решение на уровне президента и правительства? С чего бы вдруг?
— А возможны ли преференции, целевые программы на реновацию исторического центра Петербурга, ведь это родина президента?
— Я не знаю ни одной успешной целевой госпрограммы. Счетная палата как-то сообщила, что, оказывается, программа «Доступное жилье» почему-то не работает, жилье становится не более, а менее доступным, хотя тратятся миллиарды. Самое интересное, что, когда вводили льготную ипотеку, Центробанк в марте 2020 года предупреждал, что будет рост цен и снижение доступности жилья. Ровно так и вышло.
Реальная картина: заработали банки, девелоперы увеличили выручку в полтора-два раза, заработало государство на налогах. Если так и было задумано, могу только поаплодировать. Почему мы думаем, что с историческим центром будет как-то иначе?
Преференции городу и восстановление исторического центра совсем не равнозначные понятия. К нам перевели «Газпром» — у нас увеличатся налоговые поступления, будут откладывать на программу реставрации не три миллиарда, а пять. Хватит не на три многоквартирных дома, а на пять. Сигнальная метка одна: что происходит быстрее, реставрация или деградация?
Это как с аварийным жильем. Фонд такого жилья с каждым годом увеличивается или сокращается, дома быстрее разрушаются или их успевают чинить? Чтобы получить ответ, нужно комплексное обследование с привлечением грамотных специалистов. Обследование одного дома, как выяснилось при изучении территории в районе Конюшенной и в Коломне, стоит около миллиона рублей. В среднем исторические здания — это четыре-семь тысяч метров. Это занудная, понятная работа, просто ее нужно сделать. Обследовать перекрытия, подвальные помещения и сделать выводы. Но в центральной части Петербурга таких зданий около двух тысяч!
— Это можно сделать точечно или нужна программа? Программы паспортизации исторического центра, исторических зданий. Это возможно или утопия?
— Точечно имеет смысл делать, когда точки складываются в картинку, когда у нас есть, допустим, десятка три похожих зданий, и мы делаем выводы, что остальные в подобном состоянии. Хотя иногда это будет ошибочно. В Европе есть сильная, богатая данными система — поземельные книги, в которых фиксируют, что с домом происходило на протяжении 100–200 лет.
У нас же в 2013 году упразднили систему БТИ [бюро технической инвентаризации. — Прим. авт.], решили, что кадастра достаточно. А в нем мало данных, он говорит только о налоговых начислениях. И последние восемь лет нет полной информации. Например, мы не знаем, сколько у нас сейчас коммунальных квартир в Петербурге.
— То есть такой статистики нет?
— Ответьте на простой вопрос: что такое коммунальная квартира?
— Квартира, в которой большое количество собственников.
— То есть в которой несколько собственников. А если муж с женой, но они в разводе? Кроме того, это в Москве комната находится в собственности, а у нас в собственности не помещение, а доля в праве.
Какие-то ответы могла бы дать перепись населения, но почему-то именно сведения о жилом фонде публикуют крайне неохотно. Коммуналки — частный пример. Мы не имеем полного представления, в каком состоянии наше городское хозяйство, в каком состоянии трубы, стены, сколько еще продержатся деревянные перекрытия, что у нас с грунтовыми водами, в каком состоянии магистрали водопровода и т. д. Темный лес.
Вас же не удивляет, когда кладут асфальт, а потом роют яму, правильно?
— Это уже привычно…
— Да, и это проявления одного и того же. Есть несколько хороших попыток. Это система ГИС-2, например, но они упираются в то, что, во-первых, исходные данные на бумаге, их еще надо оцифровать, во-вторых, в них много ошибок, в-третьих, нет денег, чтобы свести всю эту информацию в одном формате. В-четвертых, при перенесении в базу данных ошибки дублируются. Была ошибка в одном документе, а теперь уже в четырех местах.
Мы не очень знаем, что у нас происходит, и не очень понимаем, что именно мы охраняем. Огромная территория, охраняемый исторический центр больше, чем в Париже. Да, это, наверное, ценно, но зачем? Замечательное место, куда поедут туристы? Теперь без прививки не поедут, туризм радикально меняется. И оказывается, что к нам в основном едут китайцы, и исторический центр нужно защищать уже от них.
Избыточный туризм — это проблема многих исторических городов. Кроме того, надо посчитать, сколько мы на туризме зарабатываем и хватает ли этих денег, чтобы эту жемчужину содержать.
И как быть горожанам? Потому как у нас под охрану попали не только исторические дома и дома-памятники в центре, но и огромные территории, например по дороге в аэропорт. Императорская дорога — ландшафтный памятник, в котором отсутствие постройки является охраняемым признаком. Частные домовладельцы в исторических поселениях по закону должны согласовывать внешний облик с КГИОП. И это не только центр — это все дворцовые пригороды, дороги, территория до Пулковской обсерватории.
Мы не очень знаем, что у нас происходит, и не очень понимаем, что именно мы охраняем
— То есть стройка на прилежащих территориях станет еще сложнее, чем была до?
— Как только статус достопримечательного места будет наполняться реальным содержанием, как только проведут границу и установят регламент, тут же выяснится, что там ничего нельзя. Это не чисто наши «примочки». У нашего соседа Александра Дрозденко была идея сделать мемориальный комплекс там, где шли бои: 34 тыс. га, которые накрывают все садоводства Кировского района. А это означает, что там сразу или вообще ничего нельзя, или можно, но с большими ограничениями.
Есть еще вопрос. Когда мне государство что-то не позволяет делать, становится интересно, а само государство что-то сделало?
Под поселком Коммунары застройщик наткнулся на кости. Оказалось, там военная братская могила. Сейчас возбуждено уголовное дело, потому что он продолжал вести земельные работы. Стройку прекратят, участок отберут. Ну, а предыдущие 50 лет государство чем занималось? Может, выявляло эти захоронения, документировало? Делало оградки? Нет ведь! Зачем же на частника-то сразу кидаться?
Та же ситуация в историческом центре. У нас появилась свежая практика, когда приходят контролеры из Комитета по охране памятников и штрафуют товарищество собственников жилья за то, что памятник содержится в ненадлежащем виде. Предписания выписывают, потому что на чердаке что-то заклеили или что-то просто отвалилось.
— У нас же тогда просто сбегут люди из центра!
— Это одна из идей активных градозащитников, кстати. У господина Карпова из ЭКОМ, если не ошибаюсь, был тезис, что за жизнь в центре нужно платить больше. Но проблема в том, что, сколько бы ни собирали с жильцов денег, их категорически не хватит на серьезный ремонт исторического здания с получением разрешения от КГИОП, сертифицированными реставраторами и согласованным проектом.
— Но многие так не считают. Ярослав Костров (активист, муниципальный депутат Центрального района), например, пропагандирует, что сборов на капитальный ремонт с простых граждан хватит. Недавно он рассказывал о замене двери в историческом здании.
— Это возможно, когда у здания один собственник, который занимает 600 метров во флигеле. В таком случаях возможен ремонт и перепланировки. А если у вас 50 коммунальных квартир? Ну что вы сделаете? Сначала замучитесь деньги собирать, потом возникнет любимая социологами тема дармовщины, потому что 10 % никогда и ни на что деньги не сдают, хотя благами пользуются. За счет граждан не получается, за счет государства не получается, потому что есть другие приоритеты и задачи.
О том, как исторический центр сохраняют в европейских странах, как достигнуть компромисса, почему девелоперы все неохотней берутся за проекты реконструкции, а Москва с точки зрения градостроительства и охраны наследия отличается от Петербурга, читайте во второй части интервью — в следующий понедельник, 21 февраля
