О том, что градостроительное законодательство Петербурга нуждается в пересмотре, эксперты говорят давно. Может создаться ложное впечатление, что в этой сфере ничего не происходит, но это не так: закон постоянно меняется, в том числе по инициативе девелоперов и градозащитников. О том, как это происходит, проекту Retrogradu.Net рассказала юрист, эксперт в сфере строительства, преподаватель Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, автор научных публикаций на тему ведения градостроительной деятельности Елена Чеготова.
В городе на Неве много спорят о градостроительной деятельности, но у каждого спора должны быть четкие правила. По счастью, у нас они есть: принятый в 2005 году закон о Генеральном плане, последовавшие за ним правила землепользования и застройки и закон об охранных зонах. Именно эти документы сформировали то правовое поле, в котором развивается город.
Но Петербург не был бы городом трех революций, если бы все было так просто. У нас до сих пор остались пассионарии и в среде градозащитников, и в среде девелоперов, которые оспаривают существующие законы. Как результат, петербургская судебная практика обширнее, чем в подавляющем большинстве регионов России. Причем после того, как дело доходит до Верховного суда, петербургский опыт начинает работать и в других регионах, то есть мы являемся своего рода «застрельщиками» законодательного процесса в сфере градостроительства.
Один из ярких примеров — Сытный рынок на Петроградской стороне. В свое время там были найдены захоронения, по одной из версий, первых строителей Петербурга. Развернулась активная дискуссия, что же там должно быть: общественно-деловая, жилая застройка или зона рекреации. Согласно Генплану, территория была включена в зону рекреации, и застройщик, который хотел возвести здесь новый объект, оспаривал законность этого решения. Суд он выиграл, правда, проект не был реализован. Тем не менее это был один из самых ярких процессов, оспаривающих основополагающий градостроительный закон — закон о Генплане.
Пирровы победы
Еще один важный петербургский закон – Закон № 820-7 о границах зон охраны объектов культурного наследия. Положения этого документа, касающиеся предельно допустимых параметров застройки в исторической части города, вызвали недовольство петербургской градозащиты, которая инициировала длительный судебный процесс. В результате активисты победили, а строительство в центре на несколько лет было парализовано. Проекты реализовывались только в том случае, если разрешительная документация была получена до вступления в силу решения суда.
Бизнесу нужно иметь в виду, что правила, в том числе те, что регламентируют застройку в центре города, меняются. И если ты уже что-то собрался здесь делать, то начинай, потому что послезавтра такой возможности может уже не быть. Если вы, бизнесмены, не можете настолько четко распланировать свои бизнес-проекты, чтобы реализовывать их в Петербурге, пожалуйста. Есть Ленинградская область, где законы более лояльные. Не юридические законы плохие, просто законы бизнеса и государства разные.
Не менее богата судебная практика по оспариванию исходной разрешительной документации и разрешений на строительство. Петербуржцы помнят, что на 2-м Муринском проспекте в свое время стоял кинотеатр «Пилот». Долгое время он был заброшен, и вот на этом месте попытались построить апарт-отель одной из сетей. Стройка остановилась на уровне 13-го этажа, потому что разрешение на строительство было признано незаконным. Принято считать это победой общественности, но ведь общественность тоже неоднородна. В этот апарт-отель несколько сот дольщиков — «среднестатистических» граждан вкладывали свои средства. А это ведь тоже общественность! И кто в результате победил? И кого?
В полуразобранном состоянии стоит дом на набережной Фонтанки, 145. Здесь не было бурных дебатов в суде, но была длительная переписка, штрафы в отношении застройщика. В конечном итоге реализацию проекта заморозили, дом разрушается. Градозащита отстояла объект, но что дальше? Кто в результате выиграл? Точно не Петербург.
Сложный выбор: какую историю защищаем?
Не так давно на Петроградской стороне, на улице Мира, был спор о том, какой из флигелей здания является историческим, а какой нет и, соответственно, какой из них нужно воссоздавать. Группа граждан пыталась доказать историчность дворового флигеля, а застройщик уверял (и в результате доказал это в суде), что этот флигель был полностью разрушен во время войны и это уже послевоенная постройка.
В конечном итоге мы сейчас имеем неоднородный объект: современное здание в глубине двора и контрастирующее с ним реконструированное историческое здание уличного флигеля, причем, именно в том виде, в котором оно существовало до революции, то есть с богато декорированным фасадом.
Тонкую грань между реконструкцией и новым строительством не раз пытались определить в судах. Дело в том, что требования к реконструкции чуть более лояльны, чем к воссозданию полностью сносимого здания, и допускают некоторые изменения, например появление мансардного этажа или незначительное поднятие конька крыши. Один из ярких примеров спора о том, что должен делать застройщик: реконструкцию или воссоздание, — «Дом у ратуши». Здесь судебный процесс, инициированный градозащитой, завершился победой застройщика, проект удалось реализовать, и в Дегтярном переулке вместо аварийного здания сейчас стоит новый красивый ЖК.
Одно из самых известных спорных зданий с непростой судьбой — дом на углу Невского проспекта и набережной реки Фонтанки. Это дореволюционное строение сильно пострадало во время Великой Отечественной войны, было потом восстановлено из подручных материалов, и там даже по фасадам видно, что изначально оно задумывалось другим. К 2000-м годам оно пришло в полную негодность. При реконструкции и реставрации разгорелся большой спор о том, что же все-таки мы охраняем, фасад каких годов. В результате в судебных спорах победил город и, на мой взгляд, получился довольно интересный проект.
Можно доохраняться до абсурда, ведь в свое время на берегах Невы и города-то никакого не было. Так что? Давайте все снесем и воссоздадим здесь лес или поселения финно-угорских племен?
А вот ЖК «Гроссмейстер» на месте Аракчеевских казарм так и не построили. Дореволюционные казармы долгое время использовал под свои нужды военный НИИ «Океанприбор». Когда приспосабливали эти объекты, не думали об историчности. В результате на сильно потрепанных судьбой исторических зданиях появились советские надстройки, которые выглядят как стеклянные парники и, мягко говоря, не очень соответствуют первоначальному облику. Эти аварийные постройки предполагалось сносить, а мы знаем, что в случае сноса исторические здания должны быть воссозданы в том виде, в котором они были на момент сноса. И что тогда воссоздавать? Эти советские парники? Ровно тот вид, что был до 1917 года? Или, может, еще более ранние «версии», ведь здания в имперскую эпоху постоянно перестраивались? Об этом закон ничего не говорит, здесь у нас пробел.
В результате много лет казармы просто стоят, ничего нового и интересного здесь не появилось. Градозащита победила. Но насколько эта победа отвечает интересам города?
Судятся не только в историческом центре и не только с бизнесом
Граждане судятся не только с бизнесом, но и с городскими властями, даже когда речь идет о строительстве социальных объектов, которые, казалось бы, возводятся для этих самых граждан. Например, сейчас общественность оспаривает разрешение на строительство общежития для врачей в Репино: между комплексом зданий больницы в Сестрорецке и детской поликлиникой в Зеленогорске.
Оспаривать разрешение начали, когда стройка уже вовсю велась. Хочется задать вопрос этой части общественности: какие интересы вы в данном случае преследуете? Вы хотите, чтобы в Курортном районе был очередной недострой? Сейчас, когда все стараются сберечь нервы и время врачей, на заправках медицинским бригадам наливают бесплатный кофе, в Репино, наоборот, останавливают стройку жилья для тех, кто работает «на передовой».
Показательно, что здесь, как и во многих других подобных случаях, граждане заявили о нарушении их прав тогда, когда стройка уже велась. Что мешало заявить о своих правах раньше? Что мешало ознакомиться со всей проектной документацией, которая сейчас находится в открытом доступе? Не увидеть из окна своей пятиэтажки, что у тебя под окнами идет строительство, невозможно.
Опять же врачи — на сей раз работники онкобольницы в Песочном, которые приобретали жилье в строящихся домах рядом с больницей, — страдают в результате судов. Здесь тоже оспаривают разрешение на строительство. Основной довод — у местных жителей упал уровень воды в колодцах. Процесс длился почти два года.
Еще один проект, не реализованный в первоначальном виде из-за протеста общественности, — это первый проект реновации: Ульянка, кварталы 2 и 2А. Сейчас квартал смотрится, мягко говоря, странно. Здесь остались старые дома, которые предполагалось снести, а между ними возведены дома нового квартала. Общественность отвоевала свое право продолжать проживать в старых домах, и хочется спросить: «И что? Вам комфортно жить в этом квартале?». Здесь невозможно разъехаться машинам, потому что запланированные внутридомовые проезды заняты неснесенными домами, не хватает социалки, парковаться негде.
Общественность победила и в процессе против проекта комплексного развития территории недалеко от Пулковской обсерватории. Здесь также долгое время шли суды, проект пришлось полностью переработать, произвести ребрендинг, но пострадал не только бизнес, но и простые граждане, дольщики, которые никак не могут дождаться своих квартир. А ведь для некоторых из них это единственное жилье, у многих ипотека, переезд из другого региона, и эти люди тоже общественность.
Весы Фемиды
Как мы видим, чаша весов Фемиды склоняется то в одну, то в другую сторону. Нельзя сказать, что в судебных процессах всегда выигрывает градозащита, или девелоперы, или город.
Что касается градозащиты, у которой также нет единого консолидирующего центра, то, кроме действительно болеющих за город энтузиастов, подобная деятельность зачастую — тоже политика или бизнес. Иногда смотришь на какой-то судебный процесс и понимаешь, что от имени граждан он инициирован другим застройщиком, у которого это пятно просто в свое время перекупили.
При этом странно слышать от бизнеса: «Нас обижают». Консолидируйтесь! Меняйте законодательство, выберите медиатора, который будет признан большинством. И тогда споров станет меньше, а их решение будет обходиться дешевле.
