Не о том беспокоятся петербуржцы. Уплотнительная застройка может быть для жителей благом, в том числе экономическим, а парковки хорошо бы вовсе запретить, потому что в городе должны жить люди, а не автомобили. Заглянули в будущее вместе с Яной Голубевой, директором российского офиса компании MLA+.
Город как мастер-девелопер
У Санкт-Петербурга, да и в принципе у российских городов, сейчас нет KPI на развитие. Задача городской администрации — операционная деятельность, то есть чтобы транспорт ходил, фонари светили, чтобы всё более-менее работало. Именно на это тратится основной бюджет, на поддержание текущей ситуации, не на развитие.
Было бы хорошо, если бы город взял на себя роль эдакого мастер-девелопера. В чем это выражается? Во-первых, нужно разработать стратегию развития территории, спроектировать общественную инфраструктуру: дороги, парки, школы, сады. Девелоперы не могут создавать структуру города, обеспечивать связанность территорий, они застраивают свои участки, исходя из своей логики. В целом получается грустное зрелище. Именно эту роль, роль проектировщика, и должен брать на себя город.
Оптимальный вариант работы с историческим центром — это создание за счет городского бюджета проекта развития конкретной территории и фиксация желаемого результата в Правилах землепользования и застройки с последующим определением конкретных правил игры для собственников земельных участков. Это был бы более понятный рынок с меньшими рисками для девелопера.
Сейчас мы видим монополизацию рынка, укрупнение, а в центре могут работать только мелкие застройщики, потому что что масштабные проекты, интересные крупному бизнесу, в центр просто не помещаются. Однако цена подготовительного процесса — разработка проекта, получение всех необходимых согласований — слишком высока, причем она одинакова как для мелких проектов, которые только и возможны в историческом центре, так и для масштабных проектов в поле.
Мастер-девелопер, то есть город, взяв на себя обязательства по созданию инвестиционных лотов, способствовал бы развитию этого рынка, поддержанию интереса к проектам в центре.
Автомобили не поместятся
В целом в России сложно заниматься развитием застроенных территорий, пока общая федеральная политика двигает нас на стройку новых районов. В результате получается как в басне про лебедя, рака и щуку: города просто разрывает на части. Выигрывают стройки в полях, потому что они быстрее, дешевле и проще юридически. Результат мы видим, например, в США, где есть Лос-Анжелес — когда-то плотно застроенный, интересный город, в котором ходил трамвай. Когда-то. Потом там целые здания сносили под парковки. И, по сути, город стал парковкой для тех, кто живет за городом.
В городе просто не могут поместиться все машины, и потому любое вытягивание в пригород, особенно если оно не предполагает передвижение на общественном транспорте, — путь в никуда. Ведь на одну машину в городе нужно примерно 100 квадратных метров: два парковочных места — возле дома и около работы — и динамическое расстояние на дороге. То есть в принципе можно просчитать, сколько всего в городе есть асфальта, сколько он может вместить машин, и эта цифра конечна.
«Машины не поместятся в городе будущего».
Проблема не только в парковке. Стройки на окраинах вытягивают ресурсы, человеческие и финансовые, из центра, которому они так нужны. Но количество денег и количество жителей ограничено, оно не растет бесконечно, эти ресурсы куда-то перераспределяются. Если все уезжают за город, естественно, что у людей будет запрос на инфраструктуру либо по дороге, либо за городской чертой.
По современным представлениям, основанным на работах европейских мыслителей и исследователей, пешеходный город лучше с экономической точки зрения. Человек, идущий пешком, по дороге заходит в местные магазинчики, всегда есть попутное обслуживание в кафе, появляется интерес еще как-то себя развивать. Человек же, передвигающийся на машине, едет от точки до точки, закупается в крупных магазинах, а в проигрыше оказываются местный рынок и малый бизнес. То есть там, где в целом среда более пешеходная, городская экономика выше.
Петербург велосипедный
Как это реализовать в Петербурге? Можно посмотреть на другие страны. Например, голландцы изобретают проект новой мобильности для всей страны, он называется «Железная дорога и велосипед». Идея в том, что ты везде приезжаешь и легко заходишь в поезд с велосипедом. В пределах Петербурга, мне кажется, это было бы идеальной моделью. Именно в эту комфортную среду нужно инвестировать.
Мы работаем на Васильевском острове, и многие сотрудники перебрались жить сюда, ближе к работе. Сейчас у нас все коллеги на велосипедах. Васильевский остров в этом плане мне кажется идеальной картинкой, когда в пределах одного городского района на комфортном расстоянии есть дом, работа, варианты отдыха, в том числе культурного: театры, «Севкабель Порт», бары. В Петербурге есть и другие подобные выраженные районы, и было бы здорово развивать именно такую структуру: город разнообразных районов. Ведь у нас ограниченный бюджет времени, а время — это тоже ресурс, и мы должны использовать его рационально и как можно меньше тратить на дорогу.
Такого рода инфраструктура [велосипедные дорожки. — Прим. ред.] важна для молодого поколения. Качество среды становится очень ценным фактором. Многие готовы даже получать меньше, но при этом жить в городе с комфортным и приятным окружением.
Как использовать реки
Петербург плоский, что дает возможность легко развивать велосипедное движение. Уникальным элементом инфраструктуры могли бы стать наши малые реки, которых в Петербурге больше ста, и все они текут в Неву, формируя своего рода коридоры из районов в центр. Берега рек могли бы стать комфортной средой для перемещений, причем там даже не нужна набережная — просто дорожка, чтобы можно было проехать на велосипеде.
С этой точки зрения интересный пример показывает Минск. Там через весь город течет река и еще в советские времена пытались создать единую парковую систему, но не доделали. Недавно этот проект вспомнили и проложили велосипедную дорожку длиной 25 километров, которая перекрывает весь город по диаметру. Это дало толчок развитию велодвижения. Петербургу нужен такой же линейный маршрут.
Малый бизнес как главный фактор привлекательности Северной столицы
Что могло бы в Петербурге быть суперпривлекательным для жителей, для молодежи? Мне кажется, то, что и сейчас притягивает в город активных людей: возможность сделать здесь что-то самостоятельно. Яркий пример — петербургская барная культура. Есть такое представление, что, когда в городе много старой застройки, она активизирует разнообразные форматы экономики.
«В Петербурге есть разные, в том числе дешевые, помещения в центре, заводы в „сером поясе“, старые здания, подвалы, и там зарождаются необычные форматы, которые в новом и красивом появиться бы не могли».
Это позволяет создать новую экономику, проявить себя молодым предпринимателям, и это то, что уже работает и привлекает в город людей. Мне кажется, следующий шаг и то, чего сейчас не хватает, — какие-то новые площадки, где можно было бы реализовать необычные проекты. Это должны быть какие-то экспериментальные зоны, с которыми не работает стандартная экономика, например «в сером поясе», на уникальных территориях, которые пока еще не стерты с лица Санкт-Петербурга.
На такие форматы большой запрос, а в городе есть куча участков с непонятной историей. Эти территории, конечно, кому-то принадлежат, но ждут лучших времен, когда в них можно будет инвестировать. Было бы идеально запустить процессы временного использования этих площадок. Эти эксперименты позволяют почувствовать свою причастность к городу, взаимодействовать с ним. У нас есть очень много интересных, умных людей, которые где-то что-то делают, но мы их не видим, а у них должна быть возможность проявить, показать себя. Как сказал один из старых, знаменитых архитекторов: «Город должен быть таким, чтобы ребенок, пройдя по улице, понял, чем он хочет заниматься в будущем». Вот к этому надо стремиться.
Активное взаимодействие человека с городом позволило бы принимать меньше ошибочных градостроительных решений. Местные жители лучше чувствуют и понимают то, что не всегда видно из кабинетов Смольного. Поэтому, чем больше люди могли бы проявить себя в среде, тем более качественные решения принимались бы.
Ставка на промзоны
Экспериментальные экономические городские зоны можно было бы реализовать в так называемом «сером поясе», основном территориальном и культурном потенциале города. На этой территории могла бы появиться уникальная среда, необычные места. Сейчас, к сожалению, «серый пояс» постепенно становится просто спальным районом, но, мне кажется, очень важно бороться за сохранение характера среды, против обезличивания и потери идентичности.
Мы всегда хотели сделать «карту сокровищ» «серого пояса», потому что это территории, о которых мало кто знает, мало кто туда ходит, эдакое белое пятно. А на самом деле есть имперский Санкт-Петербург, есть Ленинград, а между ними что-то такое забытое, непонятное. Там есть очень интересные места не только с позиции каких-то производственных краснокирпичных зданий, но очень интересные ландшафты. Кое-где природа взяла свое, и, например, вдоль железных дорог образовались линейные парки. Там, как в деревне, идешь, собираешь малину. И это в центре города!
«Территория „серого пояса“ — это точно место для экспериментов»
Здесь также можно было бы строить какое-то новое необычное жилье, например «правдивые» лофт-кварталы, которых пока что в Петербурге нет вообще, или дома на воде, ведь многие промышленные территории стоят на берегах рек. Это тоже один из способов привлечь в город жителей, молодежь. Именно здесь нужна государственная поддержка, специальные программы. Лучше это, чем льготная ипотека.
Цивилизованное уплотнение
Когда говорят, что в Петербурге негде строить новое жилье, — это абсолютная неправда. Просто нет места, чтобы строить большие, крупные районы, а надо подходить более тонко. Мы примерно подсчитали, сколько новых квадратных метров может вместиться в существующие районы, чтобы при этом не испортить морфотип, то есть чтобы исторический центр остался историческим центром, в тихих районах хрущевок осталось их очарование, сохранилась среда. Оказалось, что совершенно спокойно в существующий Петербург можно вместить около 80 миллионов квадратных метров жилья. При этом по-хорошему такая строительная деятельность должна улучшать, увеличивать жилплощадь для обитающих в этих районах горожан.
«В перспективе именно жители являются выгодополучателями от процесса редевелопмента».
Не надо бояться уплотнительной застройки. Если разобраться с межеванием и законодательством, то инициаторами такой застройки должны стать сами жители.
Если коротко, то есть, например, жилой дом, есть большой участок, который отмежеван под этот дом, и, соответственно, это собственность всех жителей или ТСЖ. Жители и будут решать, нужно ли им там что-то еще построить или надстроить еще один этаж, пригласить ли на строительство инвестора. Собственно, такая же история была в царской России, когда сначала на том же Васильевском острове стояли деревянные дома, потом двух-трехэтажные, а потом все построили доходные дома с максимально возможной на тот момент высотой этажей и еще с дворовыми корпусами, то есть сами все уплотнили.
В Москве есть прекрасный пример — улица Мишина, 32. Все владельцы квартир этого четырехэтажного дома договорились и сами провели реновацию, надстроили еще несколько этажей, расширили площадь квартир. Это известный проект, и можно использовать этот опыт в Петербурге. Да, это сложный процесс с юридической точки зрения, но я знаю, что за рубежом имеются девелоперские компании, которые сами ничего не строят, а именно приходят и помогают людям с оформлением документов.
«Надо рационально подумать о том, что у нас уже есть, понять, как нам работать с этим, как нужно изменить законодательство и управление. Именно в этом, в отсутствии привычки и задачи работать с тем, что есть, и заключается проблема российских городов. У нас есть „серый пояс“, есть реки, есть огромный потенциал и задача — исторический центр, и нужно научиться с этим работать».
