Инвесторы не выстраиваются в очередь за право реконструировать старые здания в историческом центре Петербурга. Почему сложилась такая ситуация и как спасти исторический облик города на Неве от разрушения, рассуждали участники дискуссий биеннале «Архитектура Петербурга», посвященной центру Северной столицы.
Субурбанизация
«Залог жизнеспособности — многофункциональность. Реальная угроза петербургскому центру состоит в том, что он превратится в Лондонский сити или даунтаун в Лос-Анджелесе — деловой район, где никто не живет и который вечером пустеет и заполняется маргинальными элементами. Поэтому многофункциональность — то, к чему нам надо стремиться», — конкретизирует проблему, стоящую перед петербургским центром Евгений Герасимов, руководитель архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры».
О том, что центр пустеет, он, как местный житель, знает не понаслышке — становится меньше детей в школах и детских садах, нет очередей в поликлиниках. «Население из центра вымывается, он заполняется хостелами, офисами, и мне кажется, что это опасная тенденция. Если город покидают жители — значит, перспективы плохие», — констатирует архитектор. С тем, что риск подобного развития событий реален, согласен Михаил Кондиайн, глава архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры»: «Есть такой термин — субурбанизация. Все крупные города с историческими центрами страдают этой болезнью. В центре становится некомфортно — нет подземных паркингов, лифтов, современных коммуникаций. Люди переезжают в современные комплексы с более высокой степенью безопасности, с дворами, обустроенными для детей, и с другими функциями, которые в современном центре невозможны».
Способствует субурбанизации и расселение коммунальных квартир — прежние жители центра перебираются в отдельное жилье на окраинах, а их бывшие квартиры чаще всего занимают офисы. Впрочем, в последние годы расселение коммунальных квартир приостановилось. «Точечные коммунальные квартиры уже практически никому не нужны. Люди, которые были в состоянии это сделать, давно уже сделали. А те, кто может купить такую квартиру сейчас, — скорее предпочтет новые жилые комплексы, чем окружение из коммуналок и хостелов с гастарбайтерами», — дополняет Евгений Герасимов. При этом петербургские проблемы, убежден Михаил Кондиайн, значительно превосходят аналогичные трудности других европейских городов. Отчасти потому, что исторический центр Петербурга — самый большой в мире: «Если сравнивать с такими городами, как Мюнхен или Вена, то наш центр примерно в 25 раз больше по площади и во много раз больше, чем Лондонский сити».
При этом именно здесь уже расположена почти половина всех рабочих мест, созданных в петербургской агломерации.
Суровые законы центра
Искать новых хозяев историческим домам нужно. Но инвесторов пугает сложность согласования, а порой и невозможность реализации проектов в центре города, а также активное сопротивление градозащиты. Причем некоторые проекты — такие как Новая сцена Александринского театра — по мнению депутата Законодательного собрания Петербурга Михаила Амосова, строятся с явными нарушениями существующих правил. «Специально следил — будут ли протесты градозащитников. Но ни одного голоса не было против. То есть в определенных случаях общество соглашается, когда буква закона нарушается», —констатировал народный избранник. Но такие случаи единичны, а существующие юридические процедуры, как отмечает депутат, «слишком сложны для тех, кто хочет сделать что-то хорошее в центре нашего города».
В этой связи архитекторы с ностальгией вспоминают 90-е, когда законодательство было в зачаточном состоянии и удавалось и реализовывать современные проекты в центре, и воссоздавать здания на месте аварийных, но уже с подземными парковками и новыми планировками. Решить проблему аварийности зданий отчасти старается Фонд капитального ремонта. К примеру, именно за счет средств фонда был отреставрирован дом Мурузи на Литейном проспекте. Но, как рассказала заместитель генерального директора фонда Вероника Бай, и тут есть проблемы с законодательством. Дело в том, что в законах и нормативах нет четкого разделения понятий «текущий ремонт», «капитальный ремонт» и «реставрация». Это означает, что даже в случае, когда фактически фонд проводит реставрацию, оплачивается она по расценкам ремонта, что значительно ниже требуемого.
Каждый год в программу капремонта включается от 275 (планы 2023 г.) до 400 (2020 г.) объектов. «Это прекрасно, но вы должны отдавать себе отчет, что никаких государственных денег на ремонт исторического центра не хватит. Без частных денег и частной инициативы центр разрушится», — комментирует эти цифры Евгений Герасимов. Есть только один выход — вернуть в город инвестора.
С точки зрения архитекторов, если этого не сделать, ситуация станет критической и в недалеком будущем большая часть зданий исторического центра начнет рушиться. Например, много домов стоят не на сваях, а на деревянных фундаментах уже сотни лет, а это значит, что в ряде случаев требуется комплексная реконструкция. Но и здесь законодательство связывает руки возможным инвесторам многочисленными ограничениями.
Очень нужно, но нельзя
Казалось бы, выход из ситуации напрашивается сам собой — нужно предлагать инвестору выкупать целые здания, реконструировать и выводить на рынок жилье нового качества. Но это невозможно. Архитекторы подтверждают: сделать жилье в исторических домах при существующих нормативах не получится. Речь идет и о нормах инсоляции, и о пожарной безопасности, и об обязательных нормах зеленых насаждений. «Со стороны все мы любим наши дворы-колодцы, но там никогда не было солнечного света. Парадокс в том, что сделать реконструкцию этого дома со вторыми и третьими дворами без инсоляции нельзя, а жить и умереть там без солнца — можно», — конкретизирует проблему Евгений Герасимов.
Есть и другие законодательные несуразности. Согласно инструкциям, нельзя изменять габариты двора, ставить лифты или расширять лестницы, невозможно получить разрешение на организацию подземного паркинга. «Если раньше можно было сохранять только лицевой фасад здания и при сохранении его габаритов полностью менять «начинку», то сейчас закон запрещает и это», — напоминает Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры». Нельзя не учитывать и то, что центр строился с расчетом на набольшие семьи с прислугой, отчего появились и черные лестницы, и комнаты при кухнях. Сейчас состав семей сильно изменился и, соответственно, нужны квартиры других планировок, что также под запретом. То есть получить в результате реконструкции здание нового качества и тем самым возместить затраты инвестора на ремонт и реконструкцию — невозможно. В результате никто не рвется реконструировать дома со вторыми и третьими дворами и они так и остаются нерасселенными, а очередь на новые квартиры для жителей коммуналок практически не движется.
Способствуют запустению центра и градозащитники, выступающие категорически против любых новшеств. «В конце концов дома-то для людей, а не для горстки горлопанов, которые строят из себя совесть общества, живут в одном месте, а не дают реконструировать людям дома совсем в другом. Заботиться о городе надо разумно», — критикует градозащиту Евгений Герасимов. То есть построенный по актуальным на тот момент нормативам и законам центр и уже существующие там дома никак не «скрестить» с современным законодательством.
«Мы должны осознать простую мысль — тот исторический центр, который мы все любим, строился на протяжении многих лет по определенным правилам. Если мы хотим, чтобы он сохранялся, то он должен и регенерироваться по тем же законам, по которым создавался», —предлагает решение Евгений Герасимов. Причем он полагает, что для разных зданий могут действовать и разные нормативы: «Каждый дом — это отдельная история. Кто-то ценен своей рядовой внешностью, кто-то — планировочной структурой или декором, к каждому нужно подходить индивидуально. Но если, наоборот, ужесточать законодательство, то мы ни к чему хорошему не придем».
Центр Петербурга — это не средний по больнице показатель по нормативам. Евгений Герасимов
Разрекламированная программа «Аренда за 1 рубль», констатирует владелец ГК «Реновация» Ян Бобрышев, показала свою абсолютную несостоятельность. Он отмечает, что затраты на реконструкцию и реставрацию таковы, что «если заменить аренду за рубль продажей за рубль — тогда это имело бы хоть какой-то экономический смысл, и то не для всех объектов». Впрочем, предприниматель в своей практике берется за такие сложные случаи, как, например, дома на Тележной улице, где произвели реконструкцию. Но, как признает Ян Бобрышев, по сути, это развалины и руины.
Примеры того, как можно решить эту проблему, есть, далеко ходить не надо. Например, в столице действуют МГСМ /Московские городские строительные нормы. — Прим. ред./, в Нижнем Новгороде решения по правилам землепользования и застройки принимаются с участием депутатского корпуса. Там удается сделать то, что невозможно сделать в городе на Неве. В Петербурге такой «вольницы» нет и лоббистских усилий что архитектурного сообщества, что законодательного для изменения ситуации не хватает.
Справедливости ради надо заметить, считает Михаил Амосов, что определенные усилия все-таки прилагаются. Например, сейчас на рассмотрении предложение заменить норму закона, по которой все здания, построенные до 1917 года, являются историческими, на список конкретных зданий. Возможно, в случае, если законопроект будет принят и утвержден, это действительно снимет часть проблем. Но не все. «Мое глубокое убеждение, что нужно нормативы поменять, чтобы инвесторы не как черт от ладана бежали от предложения заняться реконструкцией в центре, а в очереди бы стояли и раскупали права на реконструкцию. Если власти вовремя не придут к осознанию перспективы, то в городе начнутся массовые обрушения исторических зданий», — подытожил дискуссию Евгений Герасимов.
Мария Уралова
