Почти любая новая стройка традиционно вызывает сопротивление жителей, настороженность территориальных администраций, нездоровый ажиотаж скучающих местных СМИ и как результат — громкий публичный конфликт. Редакция проекта Retrogradu.net постаралась разобраться, с какими типами споров приходится сталкиваться девелоперам.
История градостроительных конфликтов началась в середине 17 века, хотя в те времена такие споры все-таки были редкостью. Один из первых примеров — восстановление разрушенного пожаром лондонского собора св. Павла. Архитектор Иниго Джонс помимо восстановления здания занялся организацией пространства вокруг соборной площади. Были снесены жилые дома, ларьки торговцев, меняльные лавки. Камнем преткновения стала расположенная рядом со входом в будущий обновленный собор церковь св. Григория. Снести храм не удалось из-за протеста прихожан. Парламент из политических соображений принял сторону жалобщиков, и работы были приостановлены, а затем и вовсе прекратились.
И если для тех времен это был исключительный случай, то сегодня градостроительные конфликты — массовое явление, характерное не только для Петербурга, но и для всей России. Что же становится причиной споров?
Нет дорог
Часто встречающаяся проблема при строительстве новых кварталов — неравномерное развитие инфраструктуры. Построенные «в чистом поле» жилые корпуса зачастую оказываются фактически отрезанными от благ цивилизации: жителям приходится добираться до своих домов по временной дороге, бетонным плитам или вовсе по грунтовке. Даже если дорога есть, нередко ее пропускная способность недостаточна для новых районов. С такими проблемами хорошо знакома петербургская агломерация: Кудрово, Мурино, территория намыва на Васильевском острове, ЖК «Балтийская жемчужина». И это не только проблема города на Неве, с такими же жалобами не первый год обращаются во все инстанции жители микрорайона «Патрокл» во Владивостоке, микрорайона «Парковый» в Челябинске и счастливые обладатели новых квадратных метров других регионов.
Обязательства по созданию транспортной инфраструктуры и подъездных путей пытаются возложить на застройщиков, но на них и так уже наложены значительные обременения: строительство поликлиник, школ, детских садов — объектов, которые не приносят прибыли. Впрочем, в Москве к такому развитию ситуации относятся более оптимистично, так как строящим дороги девелоперам предлагаются, в том числе, налоговые льготы. Как отмечают некоторые эксперты, в перспективе это может быть выгодно для застройщика, так как затраты окупаются за счет повышения ликвидности объекта. Но это Москва. В большинстве других регионов проблема отсутствия дорожной инфраструктуры не решается годами.
Строительство в историческом центре
Проблема, хорошо известная всем петербуржцам: от представителей администрации города и девелоперов до рядового жителя. По уверению застройщиков, все упирается в законодательство. Если снова брать как пример опыт Москвы, то законы могут быть изменены на уровне региона. Но, в отличие от столицы, у Петербурга другой менталитет: городские активисты и местная бюрократическая машина не позволяют произвести оперативно аналогичные законодательные преобразования. С одной стороны, это хорошо, так как обеспечивает сохранение исторических памятников и сокращает риск злоупотреблений. С другой стороны, пока суд да дело, исторический центр разрушается.
Еще одна петербургская особенность, усложняющая процесс реновации, реконструкции и реставрации центра — большая площадь исторической застройки, больше, чем в каком-либо другом городе России, да и Европы тоже. Именно в Петербурге количество таких конфликтов особо велико, также, как и инфраструктурно выгодных пятен под застройку, проблемных с точки зрения историчности и протестов общественности.
Примеров подобных конфликтов множество. Классический пример, с которого началась история ленинградско-петербургской истории градозащиты — снос гостиницы Англетер. Из недавних конфликтов наиболее громкие: здание аракчеевских казарм на Шпалерной, здание электроподстанции на Фонтанке, Дом Рогова, здание склада-холодильника товарищества «Унион» на улице Шкапина.
Инфраструктурные конфликты
Когда речь заходит о новых районах, вопрос об обеспечении достаточным количеством детских садов, школ, поликлиник и даже полицейских участков становится одним из самых острых. Каждый регион решает этот вопрос по-своему, но неизменным остается одно: застройщик обязан обеспечить социальными объектами будущий квартал.
Впрочем, все не так просто, ведь в одном районе работают сразу несколько застройщиков и, соответственно, инфраструктурные объекты, такие, к примеру, как школы, должны быть объектом долевого участия. На практике решить вопрос полюбовно, то есть в равных долях всем участникам, не удается. К решению проблемы присоединяются все заинтересованные стороны: жители пишут жалобы властям; администрации вынуждены вносить коррективы в планы развития территорий и искать инвесторов, договариваться с застройщиками; девелоперы, в свою очередь, платят рублем и зачастую — за себя и за «того парня», то есть за менее обязательного или разорившегося соседа-застройщика.
Есть еще один вид инфраструктурных конфликтов: появление новых объектов, которые жители считают для себя неудобными. К слову, здесь можно наблюдать прямо противоположную реакцию жителей разных городов на похожие события. Как пример: когда в Москве в престижном районе «Сокол» узнали о планах открытия прачечной для бомжей, это вызвало благородный гнев обитателей района. В то же время недавняя новость о том, что в Петербурге Фонд «Ночлежка» откроет в Адмиралтейском или Центральном районах кафе, где будет трудоустраивать бездомных, вызвала положительный отклик в том числе в местных пабликах в соцсетях. Конфликты разгораются даже вокруг нужных району инфраструктурных объектов. Опять же в Петербурге анонсированные планы по строительству детского сада на улице Брянцева в Калининском районе вызвали протесты жителей, считающих, что пятно застройки слишком мало и следовало бы оставить на этом месте зеленую зону.
Несоответствие заявленного функционала реальному
По сути, этот конфликт также можно отнести к разряду инфраструктурных. Традиционно в роли «плохого парня» здесь выступает застройщик, пострадавшая сторона — жители, а также муниципальные или региональные власти, которым достается от жителей за то, что недосмотрели. При этом и сами администрации территорий часто чувствуют себя обманутыми. Превращения одного здания в другое напоминают выступление иллюзиониста. Например, строили парковку, а оказался в результате торговый центр. Или возводили спортивный комплекс, а получилось жилое здание. Такие конфликты чаще всего не выходят за пределы региональных или даже районных пабликов в соцсетях, так как по документации и по архитектурным решениям они находятся в рамках закона. Преображения происходят настолько тонко и аккуратно, что призвать застройщика к ответу получается очень редко.
Жители требуют учитывать их мнение
Часто споры возникают тогда, когда власти или инвестор собирается что-то построить, не спрашивая мнения местных жителей или уже в процессе строительства проявляя неуважение к потребностям соседей.
Например, в 2020 году власти Петербурга задумали расширить с двух до четырёх полос Южное шоссе во Фрунзенском районе на участке от станции «Сортировочная» до Бухарестской улицы. При расширении пришлось бы «отрезать» два гектара от Парка Интернационалистов. Местные жители начали активно протестовать. В итоге депутаты внесли часть парка в зону зеленых насаждений общего пользования, что поставило крест на расширении Южного шоссе.
Там же, в петербургском районе Купчино, инвестор задумал построить храм с парковкой и проездом к нему. Документация готовилась втайне, проект получил одобрение в районной администрации, где во время совещания о нем узнали активисты и муниципальные депутаты. Выяснилось, что храм планировалось строить на месте мемориального оборонительного рубежа «Ижора», который годами приводили в порядок жители района. Активисты выступили против, тем более что напротив уже строится храм. В итоге полугодового противостояния застройщику было отказано в разрешении на строительство на данной территории.
Подвид этого конфликта — неуступчивые собственники. Например, властям срочно потребовалась территория, на которой расположена чья-то частная недвижимость. Традиционно это гаражи, садоводства, огороды. При этом власти и граждане не сходятся в цене собственности. Администрация, пытаясь сократить расходы, оценивает, например, гараж в 50 тысяч рублей, а владелец — в 500 тысяч. Еще один предмет споров из новейшей истории — реновация хрущевок, когда из-за собственников, которые завышено оценивали стоимость имущества, проект застройки нескольких кварталов стоял в течение двух лет.
Конфликты на почве экологии
Экология — еще один краеугольный камень многих строек. Жители и активисты предполагают, что новое строительство ухудшит и без того плохую экологическую ситуацию в мегаполисе. Так было в ситуации с вырубкой леса и застройкой части территории Юнтоловского заказника.
Но, пожалуй, самая известная история, прогремевшая на всю страну, была связана со строительством платной трассы М-11 Москва-Петербург, когда выход федеральной трассы из Москвы был проложен по территории Химкинского леса. И жители района, и активисты-экологи боролись против этой стройки. История противостояния сильно ударила по имиджу администрации Московской области и города Химки.
Археология
Реже встречаются конфликты на почве археологии, но выглядят они куда более масштабными, чем недостаток дорог или неугодный детский садик под окнами.
Из свежих примеров 2006-2011 гг.: жилой квартал в Пскове был построен на месте массовых захоронений советских военнопленных из шталага-372. На месте братской могилы 75 тысяч погибших советских военнопленных и мирных жителей был построен квартал для военнослужащих псковской десантно-штурмовой дивизии. Несмотря на возмущение общественности, власти и командование дивизии не обратили внимание и не остановили стройку на костях «не бронзовых солдат», как их метко назвала общественность. Сейчас местные активисты стараются предотвратить возобновление «хозяйственного освоения» этой территории.
Справедливости ради, надо отметить, что в большинстве случаев стройку на месте археологических раскопок не прекращают, а приостанавливают до завершения научных изысканий. Так, в Тюмени недавно было приостановлено строительство водопровода к элитному жилому комплексу из-за того, что археологи нашли на месте строительных рвов остатки булыжной мостовой. В Москве археологические масштабные работы были обязательной составляющей работ по проекту «Моя улица», так как благоустройство улиц в историческом центре города предполагало в том числе углубление в исторические слои древней российской столицы.
Варианты разрешения конфликтных градостроительных ситуаций еще более разнообразны, чем сами типы конфликтов. Утверждать, что статистически чаще всего оказывается прав застройщик, власти или жители, не получится: каждый случай индивидуален. В разделе «Конфликты» Retrogradu.Net познакомит читателей с уже разрешенными спорами, с теми, что происходят прямо сейчас и могут возникнуть в будущем. Следите за нашими публикациями.
