Новые районы: куда будет расти город?

География — не главное, важно, чтобы среда получилась комфортной, отмечают эксперты. Что для этого нужно и почему застройщикам приходится учиться на своих ошибках, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

Территории, где ведется строительство жилья, можно условно разделить на две части. Наиболее массовое — в спальных районах, как в городе, так и в пригородах.

— Если говорить о комплексном освоении территорий, — пояснил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов, — то в Госдуме сейчас находится законопроект, который вводит в Градостроительный кодекс России новую главу как раз о комплексном развитии. Законодательно будут установлены режимы, позволяющие девелоперам легче осваивать это направление.

Вторая часть — серые зоны, чаще всего расположенные в черте города, где необходимо осуществлять редевелопмент. Это сложные проекты, хотя и не такие масштабные, как КОТы на окраинах. И это два основных вектора развития Петербурга, отметил Алексей Белоусов

Что касается объемов, то недавно город наконец достиг компромисса с Минстроем относительно целевых показателей в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда»: ежегодно в городе должно сдаваться 3,047 млн кв. м.

— Он сформирован на основе и спроса, и того, что строители могут выдать «на-гора» для горожан, — это самая объективная цифра на сегодняшний день, — прокомментировал исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, директор СРО Союз «Строители Петербурга» Олег Бритов. — В каких районах будет строиться жилье, не так важно — необходимо, чтобы количество социальных объектов, которые делают среду по-настоящему комфортной, соответствовало объему вводимых квадратных метров.

Главный архитектор Санкт-Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев отметил: отстоять свою позицию городу помогло то, что практически все земли в Петербурге находятся в частной собственности.

— Мы регулируем то, что происходит в городе, и несем бремя по созданию инфраструктуры, но должны подчиняться планам застройщиков по освоению земли, — пояснил он, — их нельзя ни заставить, ни обязать. И это, пожалуй, единственный случай в практике градостроительного регулирования, когда частная собственность на землю сыграла позитивную роль.

Если говорить о конкретных направлениях, то в ближайшее время город будет активно развиваться на юг: самые большие территории — это земли бывшего совхоза Детскосельский и город-спутник Южный.

— Генеральный план Петербурга создавался в 2005 году. Тогда казалось, что в 2020 году возникнет необходимость в новых территориях для жилищного строительства; что город станет богатым, цветущим и будет «вперед» готовить территории с точки зрения инженерной и транспортной инфраструктуры, — рассказал Владимир Григорьев. — Сейчас ситуация иная, у города очень большой задел по утвержденным проектам планировки территорий: бывшие сельхозземли, промпредприятия — все взято на карандаш застройщиками.

Например, среди обжитых районов в качестве перспективных для застройки девелоперы называют Охту, особенно для жилья бизнес-класса, — проекты здесь стартуют от 130 тыс. рублей за метр.

— Конкуренция в районе невысока, на рынке представлена в основном советская вторичка, а качественное современное жилье — в дефиците, — прокомментировал директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

По его словам, перспективные участки остаются в Адмиралтейском районе: например — Матисов остров. «Вторым центром» становится Лиговка, где появляются новые проекты бизнес-класса. Несколько пятен, подходящих под застройку и уже выкупленных девелоперами, есть на территории Гавани.

— Получить новое развитие могла бы территория Екатерингофки, которая сейчас представляет собой микс старого фонда и промышленных построек, в том числе исторических зданий, — добавил Никита Пальянов. — Одним из возможных сценариев мог бы стать перенос производств за КАД. Тогда в Екатерингофке появился бы еще один полноценный участок под новое строительство. В настоящее время там сложно представить крупный жилой комплекс, максимум — клубные дома на небольшое количество квартир.

Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов считает, что отдельного внимания заслуживают намывные территории Васильевского острова, где работают сразу несколько федеральных девелоперов.

— В ближайшие пять лет намыв кардинально преобразится и станет одним из лучших и престижных районов Петербурга, — уверен он. — Наша компания также выступит новым драйвером для ее развития: сейчас мы готовимся к запуску проекта бизнес-класса на намыве. Помимо жилья в его составе мы построим социальные объекты.

Потенциал развития намыва связан, в первую очередь, с особенностями места: близость к центру города, доступ транспортных артерий, выход к Финскому заливу, престиж Васильевского острова. «Кроме того, переезд на намыв штаб-квартиры Сбербанка позитивным образом скажется на развитии территории, — полагает Виталий Коробов. — Это в том числе обеспечит район повышенным вниманием со стороны властей, и многие вопросы, касающиеся инфраструктуры, будут решаться проще».

В целом, по словам главного архитектора, в городе нет дефицита территорий под жилищное строительство. При этом показатель обеспеченности жильем сейчас 25 кв. м на человека, планируется довести его до 28 кв. м. Для сравнения, в Москве он сейчас 19–20 кв. м. Это меньше, чем в Краснодаре, где 45 кв. м — но там все-таки значительную массу составляет ИЖС.

Социальные перекосы

Если посмотреть на районы новостроек, которые сформировались за последние годы, то можно предъявить немало претензий к строителям.

— Неудачные планировки, скучные дворы, люди тратят по три-четыре часа на дорогу до города, потому что в их районе ни работы, ни развлечений, и не видно перспективы. Я все время думаю: как так получилось, ведь строители изначально не хотели сделать плохо потребителю, — удивляется операционный директор Plaza Lotus Group (PLG) Ольга Смирнова. — Получилось так, скорее всего, по неопытности, так как все прибежали строить в поля, не имея опыта комплексного освоения территорий, а социальная нагрузка законодательно не была отрегулирована.

Но когда власти это поняли, то оказались в позиции жандармов: чтобы не допустить в будущем подобных вещей, девелоперов стали перегружать обязательствами, отметила она.

— Конечно, должны быть учтены потребности людей в социально необходимых объектах, — заявила Ольга Смирнова, — но главное тут — не передушить, чтобы проекты не лишись коммерческой целесообразности. Например, у нас на налоги уходит до 50% дохода компании, и к этим 50% еще девелопер должен обеспечить создание социальной инфраструктуры. Возникает риторический вопрос: насколько это честно и справедливо — распоряжаться частной собственностью бизнеса? Почему мою прибыль можно истратить на дополнительное социальное обременение?

По ее словам, девелопер должен, несомненно, обеспечивать социальную функцию, но метры, которые приносят доход, и «социальные» должны быть в балансе.

Владимир Григорьев отметил, что никто не стремится изымать у девелопера частную собственность, но и создавать новые районы без школ и детских садов нельзя — в том числе по федеральному законодательству: в САНПИНе жестко установлены нормы по расположению школ и детских садов.

— У застройщиков есть два варианта. Можно ждать, пока объекты будут включены в адресную инвестиционную программу и построены государством — а город сейчас строит на миллиарды рублей в год, — объяснил Владимир Григорьев. — Но если ты хочешь построить ЖК, а государство пока не планирует обеспечить эту территорию соцобъектами, то придется строить самим, не бросать же людей на произвол судьбы.

Ольга Смирнова отметила, что девелоперам нужно рассматривать возможность разного участия в создании соцобъектов. Например, это могло бы быть встроенно-пристроенное помещение с возможностью расширения, а не отдельно стоящее здание детского сада, которое займет весь участок. Кроме того, апартаменты, которые рассчитаны на среднесрочное проживание людей, в целом привлекают меньше людей, у которых есть дети. Для таких проектов более актуальным стало бы строительство общественных и культурно-образовательных пространств.

К тому же, по словам Ольги Смирновой, возникает много философских вопросов: как меняется семья, потребление, как часто люди будут мигрировать от одного места проживания к другому.

— Наши исследования показывают, что современный горожанин все чаще не задерживаются в одном месте дольше пяти лет, — рассказывает она. — Люди переезжают за учебой, работой, семьей. И, как бы это крамольно ни звучало, история о том, что надо «посадить дерево и построить дом», теряет свою актуальность. С течением времени люди будут больше арендовать и меньше владеть. Собственность же все чаще они будут использовать как инвестиционный актив — сдавать в аренду и жить при этом в другом месте.

PLG провела исследование среди своих инвесторов: как тех, что приобрели апартаменты, так и тех, кто в итоге отказался от сделки. Выяснилось, что многие люди имеют квартиры, но живут в других, потому что снимать они могут жилье, большее по площади, ближе к работе или более комфортное.

— Мы не маскируем жилье под гостиницу, но и те апартаменты, которые в Петербурге на самом деле являются жильем, — это дань времени, ее нельзя не признавать и не стоит с ней бороться, — считает Ольга Смирнова. — Этот сегмент следует регулировать с пользой для города, ведь девелоперы точно также не заинтересованы в создании невостребованного рыночного продукта. Сегодня как никогда действует естественный отбор — люди рублем голосуют за форматы, которые им нужны. Важно, чтобы законодательство учитывало реалии рынка и выдвигало правильные требования к нагрузке объектов.

Владимир Григорьев отметил усилия компании Plaza Lotus Group по гуманизации среды проекта на Яхтенной, а также согласился, что в обществе происходят определенные изменения. Но он в то же время подчеркнул, что нельзя ориентироваться при строительстве только на экспатов, яппи и тех людей, которые целыми днями работают, а еду заказывают из ресторана. В том числе, потому, что и у этих категорий людей бывают дети, которым нужно где-то гулять и ходить в школу и детский сад.

Не только жилье вместо заводов

Серый пояс — несомненно, большой резерв для строительства, особенно в районах рядом с центром города.

— Из-за того, что в последнее время новые участки под жилое строительство в центре города практически не появляются, девелоперы активно осваивают локации в районах с исторической застройкой, прилегающих к Центральному району: на окраинах Адмиралтейского района, у набережных Петроградского, в той части Выборгского, которая граничит с Петроградской стороной, — рассказал Никита Пальянов. — Сегодня Выборгский район — один из лидеров по общему объему строящегося жилья, здесь возводится примерно четверть всего жилья бизнес-класса. Район востребован и у покупателей квартир: по объёму спроса он в первой пятерке.

По словам Никиты Пальянова, наиболее динамично развивается в последние годы территория вокруг станции метро «Лесная»: все больше промышленных производств выводится за пределы города, освобождаются места под строительство. Район плавно уходит от репутации спального, становится современным и динамичным. Место по-своему уникально: здесь уже есть сложившаяся застройка со всей необходимой торговой, деловой, транспортной и социальной инфраструктурой. В то же время постоянно возводятся новые коммерческие и жилые объекты. К моменту завершения основных проектов здесь сформируется качественно иная среда. Квартиры, приобретенные в этом районе на этапе строительства, будут востребованы и для аренды, и для покупки с целью проживания.

— Место пользуется популярностью, мы видим это по спросу на квартиры в нашем проекте: до метро — 10 минут пешком, столько же — до парка Лесотехнической академии, — отметил он. — Дополнительные плюсы — небольшая плотность населения и панорамные виды на Петроградскую сторону.

Но относительно застройки абсолютно всех промышленных территорий возникают вопросы.

— Сначала мне казалось, что мы должны немедленно начать редевелопмент серого пояса, чтобы город не разрастался вширь, — объяснил Владимир Григорьев. — Но потом я почитал автора нашего Генплана Назарова: город должен иметь разные среды, свободные пространства. И мне показалось, что в сером поясе заложен более серьезный потенциал, чем мы сегодня можем реализовать. И хорошо бы, чтобы он превратился не в высокоплотную жилую застройку, а в многофункциональные территории, изобилующие рекреационными зонами. Это поможет разгрузить исторический центр, и в перспективе это было бы гораздо более полезно, чем размещение там жилья.

— Хорошо, что у нас нет столько средств, ресурсов и денег, чтобы сиюминутно изменить серый пояс, — согласился Олег Бритов. — Мы могли совершить ошибки, которые потом сложно исправлять.

По его словам, в Петербурге нет задачи увеличить объемы ввода жилья, а вот строить кварталы без дорог, зеленых насаждений и соцобъектов нельзя. Нужно соблюсти баланс, тем более что потребительский спрос не может расти бесконечно даже за счет льготной ипотеки.

— На сегодняшний день получены разрешения на строительство более 20 млн кв. м, — отметил Олег Бритов, — этого достаточно, чтобы строить дальше.

Да и для застройщиков редевелопмент — не такая простая задача, несмотря на привлекательность расположения этих участков.

— Редевелопмент многих потенциально перспективных участков зачастую отягощен охранными обязательствами по отношению к зданиям-памятникам, а также множественностью собственников, каждый из которых готов продавать землю на своих условиях, — рассказал Никита Пальянов. — Все это усложняет и затягивает процесс выкупа для строителей.

Кроме того, по его словам, на конкретном участке, в зависимости от того, какое производство находилось на нем раньше, могут быть свои осложнения. Например, если это было опасное производство — нужно будет очищать землю, заменять грунт на глубину 5 метров. Наличие объектов, находящихся под охраной КГИОП, утяжеляет нагрузку (необходимо укреплять грунты, вписывать объект культурного наследия в состав ЖК, заказывать проект реставрационных работ и так далее). Все это увеличивает себестоимость строительства и может растягивать сроки реализации с 1–3 лет до 10 и более.

При этом Владимир Григорьев считает серый пояс резервом для того, чтобы Петербург мог обрести «четвертое лицо». По его словам, хронологически первое лицо — это исторический центр, второе — советская застройка, третье — постсоветская.

— Четвертый этап застройки мог бы приблизиться к первому, создать мощный магнит для притяжения людей, — полагает глава КГА.

В едином порыве

Еще одна особенность застройки в том, что область — это другой субъект, но при этом Всеволожский район Ленобласти по сути стал одним из районов города.

— В стране всего три таких градостроительных образования: Москва, Петербург и Севастополь, — прокомментировал Владимир Григорьев, — в остальных агломерация находится в пределах одного субъекта, а у нас два субъекта — это агломерация.

По его словам, город с областью составили общий план градостроительного развития, а главное — добились выравнивания нормативов по обеспечению соцобъектами на 1000 жителей: если раньше по садам показатели практически совпадали, то по школам в области были в полтора раза меньше.

— Формально граница между Петербургом и Ленобластью есть, но для застройщиков ее не существует, — сообщил Олег Бритов, — и хорошо, что есть диалог между строительной властью в регионах — вице-губернаторами Николаем Линченко и Михаилом Москвиным.

— Последние пару лет мы наблюдали, как спрос смещался в город, — напомнил Виталий Коробов. — Однако пригородные проекты, в которых воссоздаются все атрибуты городского комфорта, и сегодня остаются в цене. Среди таких локаций наиболее активно и гармонично развиваются Всеволожский район, в частности, Кудрово, и Пушкинский район Петербурга. Стоит отметить положительные изменения в вопросах обеспеченности этих территорий социальной инфраструктурой. В частности, в Кудрово уровень синхронизации социальных объектов и жилых домов достиг практически 100%. К этому стремятся и в Пушкинском районе, где сейчас ведется интенсивная работа застройщиков и администрации. Группа «Аквилон» также внесет вклад в строительство социальных объектов Ленинградской области. В рамках нашего проекта комфорт-класса в Кудрово мы построим детский сад и выступим соинвестором строительства школы.

Вернуть интерес покупателей к другим областным локациям, по словам Коробова, можно в том случае, если обеспечить их социальной, транспортной и торговой инфраструктурой. И эти вопросы не могут быть решены одними только девелоперами. Если застройщики возьмут на себя строительство и дорог, и школ, проект просто потеряет свою рентабельность, отметил он. Должен быть симбиоз власти и бизнеса, готовых к совместным действиям.

Если говорить о направлении развития агломерации, то Владимир Григорьев отметил, что в соответствии с имеющейся информацией в ближайшее время это будут южные пригороды Ленобласти, а не северные, как было прежде.

Расставить приоритеты

В целом эксперты, чиновники и девелоперы считают, что развитие должно пойти по пути полицентричности: значение исторического центра никто не преуменьшает, но сосредотачивать всю активность только в нем нельзя.

— Хочется комплексного устойчивого развития территорий, чтобы в каждом районе были все возможности — жить, отдыхать, развлекаться, работать, — сказала Ольга Смирнова, — и при этом, чтобы у каждого района была своя особенность.

— Петербург — исторический город, но памятники архитектуры и культуры есть не только в центре, но и в Пушкине, в Павловске, в Петродворце, — дополнил Олег Бритов, — там еще есть куда приложить руки реставраторов, и эти объекты должны стать центрами притяжения для жителей не только Петербурга, но и Ленобласти.

— Девелоперский проект не должен быть «однодневным» и решать только сиюминутные задачи, — считает Виталий Коробов. — Важно внедрять новые технологии и опции комфорта, благодаря которым новые жилые комплексы останутся актуальными и через многие десятки лет. Это касается всего: и разработки планировочных решений, и энергоэффективных технологий, и вопросов благоустройства, и экологии, и звукоизоляции в квартирах… Наша компания стандартизировала эти решения. Сейчас они пока не влияют существенно на выбор покупателей. Однако именно дополнительные опции комфорта формируют эксплуатационный потенциал жилого здания и ликвидность недвижимости в целом.

— Мне бы очень хотелось, чтобы город рос в светлое будущее, не привязываясь к территориальным аспектам, — резюмировал Владимир Григорьев. — Генплан меняется, пусть трудно и не каждый год, но мы стремимся к тому, чтобы он был отражением актуальной стратегии социально-экономического развития города и отвечал на текущие чаяния горожан и бизнеса.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»

Читайте в источнике: https://www.fontanka.ru/2020/11/13/69537685/