Полвека общепита. Год Нисанов хочет взять Конюшенное ведомство в рублевую аренду

Как рассказал источник «Фонтанки» в имущественном блоке Смольного, правительство работает с Годом Нисановым с осени. А в прошлом месяце председатель совета директоров ГК «Киевская площадь» направил письмо губернатору Александру Беглову, в котором заявил, что она готова поучаствовать в приспособлении Конюшенного ведомства для современного использования. В том же послании Нисанов излагает свое видение ситуации: «…наиболее оптимальным, экономически выгодным и целесообразным для инвестора, с точки зрения реализации проекта, является вариант предоставления объекта в аренду на срок 49 лет по ставке 1 рубль за 1 кв. м». Чиновники задумались над щедрым предложением.

Группа компаний Года Нисанова и Зараха Илиева в последние годы возглавляет рейтинг крупнейших российских арендодателей по версии Forbes. В 2020-м она заработала $ 1 280 млн, что в два раза превышает доходы компании «Ташир» Самвела Карапетяна (второе место). Торговая недвижимость «Киевской площади» занимает почти полтора миллиона квадратных метров, офисная — 70 тысяч, складская — 350 тысяч. Кроме того, в списке активов есть гостиницы на полторы тысячи номеров. Крупнейшие объекты — «Фуд Сити» и «Европейский». Группа компаний в настоящее время занимается редевелопментом СК «Олимпийский», строит гостиничный комплекс на Варварке и транспортно-пересадочные узлы (реконструирует Щелковский автовокзал). Сами Нисанов и Илиев (бывший совладелец Черкизовского рынка) возглавляют рейтинг российских владельцев коммерческой недвижимости все того же Forbes.

По данным «Фонтанки», технико-экономические показатели проекта и предложения по функционалу Смольный уже видел. И по большей части речь идет об общественном питании. Если правительство одобрит, то вариантов «вовлечения объекта в инвестиционный оборот» два. Первый — аукцион по закону № 282–43; именно его в свое время так стремились переделать под Апраксин двор, чтобы была возможность передать исторический комплекс адресно и «по преференции», да так и не добрались до третьего чтения. Второй — та самая программа КИО «аренда за 1 рубль».

О том, как работает эта программа, которая вроде бы должна привести инвесторов в ветшающие памятники архитектуры, «Фонтанка» писала недавно. Если коротко — идет ни шатко ни валко. Принцип простой: арендатору дают 7 лет на то, чтобы привести в порядок здание, из них 2 — на проект. В течение этих 7 лет инвестор платит ренту по ставке, которая определяется по результатам аукциона (а начальную цену ставит независимый оценщик). Когда реставрация окончена — а компания, разумеется, мотивирована закончить ее досрочно, — приходит КГИОП, кивает, и ставка опускается до искомого рубля за квадратный метр. Общий срок договора аренды — 49 лет.

Для города сплошные плюсы: памятник остается у него в собственности; инвестор поначалу платит по аукционной, то есть конкурентной ставке; если он оказывается чем-то нехорош — можно расторгнуть контракт, а деньги за аренду не возвращать. Конечно, опыт СКК показывает, что одно неосторожное движение при должной подготовке может превратить «реконструируемое» здание в груду обломков. Но ведь на то и контроль со стороны города, так ведь?

По данным «Фонтанки», перечень рисков, которые учитывает инвестиционный блок относительно Конюшенного ведомства, шире. Самое очевидное — без аукциона не обойтись, а это значит, что здание может отойти не тому, кто подавал заявку. Если даже все сложится — за 7 лет есть все шансы не справиться. Кроме того, при «рублевой» аренде придется решать вопрос с церковью, ведь часть зданий используется приходом храма Спаса Нерукотворного Образа: «разделять» комплекс, чтобы исключить из него храм, — значит создать новый объект, который, вообще-то, не являлся предметом аукциона. Четвертое: достоверной информации о техническом состоянии здания, фундаментов и грунтов в границах земельного участка нет, так что невозможно определить экономические параметры и разработать финансовую модель проекта.

Ну и последнее в списке, но не последнее по важности: общественность и градозащитники. «С учетом тенденции, связанной с недовольством жителей Петербурга в отношении любых инвестиционных инициатив, решение о передаче объекта в частную собственность может вызвать огромный общественный резонанс и протесты, как со стороны граждан и градозащитников, так и со стороны Законодательного собрания Санкт-Петербурга», — без обиняков говорится во внутренних справках правительства.

Контекст у Конюшенного ведомства схожий. В 2010-м губернатор Валентина Матвиенко подписала постановление о передаче здания структуре «Плаза Лотос групп» (PLG) братьев Зингаревичей: там хотели сделать апарт-отель, однако споткнулись о градозащиту. В 2016 году участок вернули в казну.

После этого вокруг Конюшенного ведомства образовался пул потенциальных инвесторов, в который входили прежде всего «СТАРТ Девелопмент» Захара Смушкина и «Тандем Истейт» Владимира Пинчука. При этом первый претендовал не только на само здание, но и на весь квартал. Интерес к проекту выражала связанная с Евгением Пригожиным компания «Магазин купцов Елисеевых» и структуры Группы Ярд Андрея Кошкина. В итоге на «биеннале» в 2019 году показали пять проектов: участвовали «СТАРТ Девелопмент», «Тандем Истейт», Группа Ярд, Центр выставочных и музейных проектов и Государственный музей истории Санкт-Петербурга.

Собственно, на этом запал чиновников и закончился. Конкурс затормозили и так и не объявили, а через пару месяцев сменилась вся команда в Смольном. Конюшенное ведомство выглядит как выглядит, от посетителей футбольной фан-зоны его прячут щитами — и, видимо, будут так же прятать во время ЧЕ-2021. Последние новости вроде как поддерживают интригу, но процесс никак не двигают. Вот Музей истории Петербурга передал здание СПб ГКУ «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга». Вот назначенный недавно «культурный» вице-губернатор Борис Пиотровский заявил, что хочет там видеть театрально-музейный комплекс.

«Программа «Аренда за 1 рубль» — один из наиболее оптимальных вариантов с точки зрения экономии бюджета Санкт-Петербурга. Но мы также рассматриваем иные варианты приспособления Конюшенного ведомства за счет частных инвестиций, что в первую очередь обусловлено дефицитом бюджетных средств», — ответили в коминвесте.

Кроме того, там еще раз подчеркнули, что рублевая программа предусматривает проведение открытого аукциона. «Передача объекта культурного наследия в аренду без процедуры торгов возможна только в рамках соглашения о государственно-частном партнёрстве, — говорят чиновники. Окончательный механизм вовлечения Конюшенного ведомства в инвестиционный оборот и его основное функциональное назначение могут быть сформулированы после проведения геологических и археологических изысканий, а также определения ориентировочной стоимости работ по приспособлению».

Николай Кудин,
«Фотанка.ру»