Уже не первый год остро стоит вопрос дальнейшего развития исторического центра Петербурга. Должен ли город развиваться в соответствии с запросами современного мегаполиса, или стать памятником, закрытым для деловой и общественной жизни? Что делать с аварийными зданиями и нерасселёнными коммуналками, и почему девелоперы отказываются работать с такими объектами — эти проблемы обсудили участники круглого стола «Старый фонд Санкт-Петербурга — сохранение исторического облика в современном мире», организатором которого выступил «Деловой Петербург».
Открывая дискуссию, начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета Санкт-Петербурга Владимир Шаталов обратил внимание, что сегодня ремонт и реставрация большинства многоквартирных домов финансируются за счёт собственников жилья и лишь объекты, представляющие собой особую культурную ценность, подпадают под государственные программы восстановления ветхого фонда. В то же время, речь идёт не только о внешней облицовке здания, а о полноценном ремонте, а значит, о крупных финансовых вложениях. Ведь только реставрация лицевого фасада исторического здания может обойтись в 200 млн рублей. Эти средства невозможно получить, опираясь только на возможности собственников жилья. Но и городские власти тоже не смогут оплатить такой объём капитального ремонта.
Проблему отсутствия должного финансирования тысячи зданий так называемой фоновой застройки в центре города, которая наряду с памятниками архитектуры формирует уникальный облик Северной столицы, отметила и исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. По её убеждению, деловому сообществу Петербурга необходимо выработать программу спасения исторического центра, найти возможность привлекать инвесторов и совместно с городом сделать для застройщиков объекты старого фонда перспективными для вложений и развития.
Что сегодня препятствует этому? В первую очередь, по мнению участников круглого стола, причина кроется в охранном законодательстве в его современной редакции, которое лишает девелоперов возможности реконструировать здания рядовой застройки с приведением их конструкций, планировок и инженерных сетей в соответствие с современными требованиями. «Цель каждого инвестора — создать объект нового качества и продать его по новой цене, получив прибыль. В современных условиях, без внесения соответствующих уточнений в законодательство, это невозможно. А ведь в центре города порядка 8 тыс. объектов, которые являются памятниками архитектуры, но при этом представляют собой рядовую застройку», — прокомментировал Михаил Кондиайн, генеральный директор Архитектурного Бюро «Земцов, Кондиайн и партнёры». С ним согласился заместитель председателя Правления ООО «Охта Групп» Дмитрий Киселёв, отметивший, что сейчас работать в центре крайне сложно, а потому интерес бизнеса к историческим зданиям минимален.
В свою очередь, руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов поддержал коллег в том, что необходимо добиваться смягчения закона Санкт-Петербурга №820-7 о границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия. В качестве примера эксперт привёл проблему вторых и третьих дворов-колодцев, сохранение которых противоречит всем современным нормам жизни.
О невозможности оборудовать комфортное жильё в старом фонде, где зачастую не соблюдены элементарные санитарные условия, говорил и директор архитектурной студии «ИНТЕРКОЛУМНИУМ» Евгений Подгорнов: «При соблюдении всех нормативов в таких зданиях нельзя сделать ничего кроме общественных пространств. Инвестор же в 90% случаев хочет возводить жилье».
Один из вариантов решения вопроса, о котором рассказал генеральный директор «АСМ Групп», почётный реставратор Санкт-Петербурга Алексей Михайлов, — исключить дом из объектов, которые являются памятниками истории и культуры. Тогда можно создать по-настоящему современное здание со всей необходимой инженерной инфраструктурой. Но этот путь не менее сложный, чем работа с историческим объектом.
К упрощению законодательной базы, по мнению руководителя департамента реставрации и реконструкции архитектурного бюро «Студия 44» Григория Иванова, стоит подходить с умом. Снятие большинства ограничений может дать обратный эффект и привести к уничтожению памятников. Поэтому нужно разработать адаптивное законодательство, когда каждый случай реконструкции рассматривался бы отдельно. Ведь состояние и первоначальные характеристики всех исторических зданий в центре города разные, а многие из них за долгие годы претерпели значительные изменения. Собственники чаще всего обновляют окна, и тут никакая буква закона им не помеха: на фасаде одного здания могут сочетаться оконные рамы разных цветов и фактур. Совсем другое дело, когда это делается централизовано при участии опытного девелопера с использованием качественных современных материалов. При грамотном подходе внешний вид новых окон с трудом можно отличить от оригинала образца XIX века. К этому и надо стремиться, ведь, как сказал Сергей Ельников, руководитель направления PR и коммуникаций VEKA Rus — если зданию даётся новая жизнь, она должна быть достойного уровня и обеспечивать комфорт и безопасность людей, живущих и работающих в здании. Тем более, что во многих странах существует богатый опыт грамотного использования окон из современных материалов в исторических зданиях, когда сохранение первоначальных элементов фасада не представляется возможным.
Ещё одна петербургская особенность, которая тормозит развитие центра — это коммунальные квартиры. По словам вице-президента Ассоциации риэлторов, председателя комитета по взаимодействию с органами государственной власти Петра Чакия, сегодня в Петербурге 68 тыс. коммуналок, а в ближайший год выделены средства на расселение лишь 3 тыс. квартир. Таким образом, может понадобиться ещё почти четверть века, чтобы окончательно избавиться от этого пережитка прошлого. Причём, как уточнил директор департамента развития «Петербургская Строительная Компания» («ПСК») Сергей Мохнарь, это ещё очень оптимистичный прогноз. Потому что помимо сложностей, связанных с законодательством и финансированием, всегда будет работать человеческий фактор, а в вопросах расселения особенно остро будет стоять проблема последнего жильца.
Солидарны все участники круглого стола оказались в одном — нужно, несмотря ни на что, сохранять исторический центр, одновременно вдыхая в него новую жизнь, работать с законами, но не забывать о сохранении уникального архитектурного облика Петербурга. При этом сама жизнь в исторической части города может быть связана с некоторыми ограничениями, как в других европейских мегаполисах. Об этом, в частности, говорили Валентин Коган, партнёр и директор архитектурной студии «СЛОИ Аркитектс» (от ЗАО «БФА-Девелопмент») и Александр Кицула, генеральный директор «Архитектурное Бюро «Я.К.». Чтобы привлечь инвесторов и тем самым спасти дома от дальнейшего обветшания, необходимо для центра города создать свои правила землепользования и застройки. По информации генерального директора «Архитектурная мастерская Мамошина» Михаила Мамошина, проекты таких нормативных актов уже есть, однако они нуждаются в доработке, а на это опять-таки необходимо время, огромные трудозатраты и финансирование.
Серьёзные проблемы, которые были затронуты на круглом столе, можно решить только сообща, открыто заявляя о ситуации не только на городском, но и федеральном уровне. Будет непросто, но, как подытожил Александр Кононов, заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, градозащитники готовы поддержать и девелоперов, и архитекторов, и реставраторов в создании новых, понятных для всех правил игры с одной единственной целью — сохранения центра Северной столицы, который неслучайно взят под охрану Юнеско.
Татьяна Евграфова
Читайте в источнике: https://www.dp.ru/a/2021/03/11/Stroit_ili_voevat_jeksp
