• Главная
  • Эксклюзив
    • Дискуссии
    • Мнения
    • Наследие
  • Анонсы
  • Новости
  • Общественные пространства
  • Контакты
Нет результатов
Смотреть все результаты
Retrogradu Net
Retrogradu Net
  • Главная
  • Эксклюзив
    • Дискуссии
    • Мнения
    • Наследие
  • Анонсы
  • Новости
  • Общественные пространства
  • Контакты
Нет результатов
Смотреть все результаты
Retrogradu Net
Нет результатов
Смотреть все результаты

«Уплотниловка» или дом в обжитой среде? Плюсы и минусы точечной застройки Петербурга

Фонтанка.ру, 13.04.2021

13/04/2021
Время прочтения: 4 мин.
Фонтанка.ру:«Уплотниловка» или дом в обжитой среде? Плюсы и минусы точечной застройки Петербурга

Фото: Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»

Отправить на почтуПоделиться в VKПоделиться в Telegram

Свободного места под масштабные проекты в черте города практически не осталось, а в чистом поле за КАДом строить хотят не все. Да и покупатели не всегда готовы ждать, пока утрясется жизнь в районе, полном новостроек. Редкий шанс поселиться в новом жилье, но при этом в заселенном районе дает точечная застройка, и подобные проекты очень востребованы, хоть и не дешевы.

Точечная застройка вплетается в существующий ландшафт города и использует уже существующие блага — дороги, инфраструктуру, инженерные сети. За счет ряда особенностей эти проекты часто оказываются сложными и дорогими и для застройщика, но при этом на выходе получаются штучные, оригинальные дома.

Попасть в точку

На долю квартальной застройки в настоящий момент приходится порядка 80% от всего объема возводимых новостроек — такие данные приводят в компании «Главстрой Санкт-Петербург». Доля «точек» же, напротив, год от года снижается за счет сокращения количества свободных пятен в городской черте. Обособленные точечные объекты возводят в зонах с уже сложившейся застройкой, чаще всего — в центральных районах Петербурга.

— Безусловно, точечная застройка — процесс неоднозначный, четкого определения этого понятия в законодательстве не существует, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — С одной стороны, точечная застройка в начале 2000-х еще более осложнила непростую градостроительную ситуацию, поэтому сегодня жители города воспринимают ее как «уплотниловку» и часто недовольны появлением новых домов в старых районах. С другой — девелоперам интересно и выгодно строить жилье в районах, максимально приближенных к центру города, там, где есть уже готовая инфраструктура.

К тому же, по словам Белоусова, городу требуется постоянное обновление жилого фонда, а значит, часть объектов, не представляющая исторической ценности, реконструируется, вместо развалин появляются новые здания либо объекты социальной инфраструктуры, которых остро не хватает. Что же касается перспектив такой застройки, то с учетом освоения территорий бывших промзон и количества ветхого жилья возможностей для редевелопмента пока предостаточно.

— Основной инструмент, регулирующий сегодня уплотнительную застройку, — это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), — поясняет Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Оценивая потенциал участка, застройщик, в первую очередь, ориентируется на них и на условия подключения к инженерным сетям, поскольку при реализации точечных объектов существенно возрастает нагрузка на сложившуюся застройку: социальные объекты, инженерные и транспортные сети.

Сегодня в городской черте точечная застройка ведется в основном в рамках программ реновации или редевелопмента промышленных территорий, говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Именно свободных участков, которые не были застроены в советское время, сегодня практически нет.

— Основные пятна под такое строительство — территории старых предприятий или ветхих зданий внутри уже сложившихся кварталов, — уточнила эксперт. — Сформированное окружение и инфраструктура — главное преимущество таких участков для застройщиков. Новое строительство сегодня часто сосредоточено в новых кварталах, где постепенно благоустраивается инфраструктура. Ждать, когда жизнь в таких районах наладится, часть покупателей не хочет, выбирая жилье поближе к уже знакомым им инфраструктурным объектам: школам, дорогам, магазинам. Такое жилье всегда востребовано на рынке.

Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева подтвердила, что в черте Петербурга осталось совсем немного участков под застройку. Особенно мало свободных пятен в развитых исторических локациях: например, в центре Московского района.

— Это уникальная часть города, популярная у покупателей жилья, которых привлекает близость к центру, развитая сеть транспорта, богатая инфраструктура и неповторимый облик района с застройкой в стиле сталинского ампира. Сейчас здесь в основном строятся точечные объекты бизнес- и премиум-класса, — добавила она.

По мнению Ольги Ульяновой, в городе много удачных примеров точечного освоения именно в Московском районе — это улицы Типанова, Кубинская, Предпортовый проезд, застройка вблизи станций метро «Московские ворота», «Парк Победы», «Фрунзенская». Также это проекты комфорт- и бизнес-класса на Петроградской стороне и в Центральном районе у станции метро «Чернышевская» — Кирочная, Шпалерная, Фурштатская улицы и т. д.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), подсчитать количество городских участков, пригодных для точечной застройки, невозможно. Одни территории можно перевести в категорию жилой застройки, другие участки могут появиться после переезда производства и сноса неисторических зданий.

— Очевидно, что на месте таких лакун возводятся проекты классов комфорт и выше, так как речь идет об обжитых локациях с уже сложившейся развитой инфраструктурой (транспортной, социальной, рекреационной), — уточняет эксперт. — Безусловно, новый проект разрабатывают с учетом существующей инфраструктуры, девелопер рассчитывает количество мест в детских садах и школах. В зависимости от величины участка решают возводить отдельный детский сад либо встроенный.

Они такие одни

Точечную застройку в основном ведут на небольших участках в любой части города, даже в историческом центре. Что касается застройки на обширных участках «в чистом поле», то там рентабельнее строить секционные дома, нежели «точки», считает Михаил Кармов, заместитель главного архитектора СК «Дальпитерстрой»:

— В любом случае при таком типе застройки продажной площади меньше, а площади под общее имущество — больше. Преимущество таких проектов — это, прежде всего, типизация. С другой стороны, это же и минус, так как присутствует некая ограниченность в планировке дома. Еще один плюс — разрядка пространства. И снова минус — в том, что снижается общий процент застройки.

«Точки» хороши тем, что их можно «впихнуть» практически в любой городской ландшафт в рамках так называемой уплотнительной застройки, продолжил Михаил Кармов. Правда, порой случается, что такие новые постройки нарушают исторически сложившийся облик квартала, вносят в него некий диссонанс, и это минус. Иногда дома-точки возводятся как архитектурные доминанты. Такие строения априори не могут быть типовыми, это штучные уникальные проекты.

— Главными плюсами точечной застройки является «камерность» проекта, небольшое количество жильцов в доме и автомобилей на парковке, — добавляет Ольга Трошева. — Статус точечного проекта определяет его местоположение. В центре и в престижных микрорайонах с видовыми характеристиками, у воды возводят ЖК сегмента премиум и бизнес, спальные районы подходят для реализации проектов комфорт-класса.

При этом, конечно, в силу расположения в обжитой локации цены на квартиры в точечных проектах комфорт-класса будут выше, чем в масштабных жилых комплексах на территории целых микрорайонов. И это будет основным сдерживающим фактором для покупателя.

— Стоимость жилья в точечных объектах изначально выше, чем в домах в составе комплексной застройки, поскольку они расположены в уже сложившихся районах, — продолжает Дмитрий Ефремов. — Кроме того, нередко в ближайшем окружении существует дефицит нового жилья, за счет чего застройщики увеличивают цену на свой продукт. Если же мы рассматриваем территорию, где по соседству реализуются «точка» и квартальная застройка, разница в стоимости жилья на начальном этапе может достигать 20–30%. По мере реализации проекта и насыщения нового жилого квартала инфраструктурой цена постепенно выравнивается.

Дополнительная нагрузка

Для застройщиков же одна из самых больших сложностей подобных проектов — архитектурно вписаться в существующую застройку, не ухудшая условий проживания в соседних домах с точки зрения инсоляции и обеспеченности зеленью. По словам Ольги Ульяновой, очень важно предусмотреть достаточное количество парковочных мест и качественное благоустройство квартала — тогда местные жители более благосклонно воспримут новый жилой проект.

— Если строительство идет вблизи жилых домов, важен мониторинг состояния этих зданий, чтобы исключить повреждения, — добавляет Ульянова. — Также важно наладить диалог с местными жителями, чтобы если не сделать их союзниками, то хотя бы добиться нейтрального отношения к новой стройке.

— И точечная застройка, и реализация комплексных проектов имеют свои особенности и сложности, — добавляет Дмитрий Ефремов. — Например, при уплотнительной застройке острой проблемой для новоселов и жителей соседних домов становится вопрос свободных парковочных мест. Особенность КОТ — поэтапное возведение жилого микрорайона с новыми дорогами, инженерными сетями, школами, детскими садами, поликлиниками, общественными и рекреационными зонами. При этом масштаб проекта и объемы застройки позволяют девелоперам снижать себестоимость строительства и повышать доступность жилья. Также комплексные проекты отличает однородный состав жильцов, которого трудно добиться при возведении дома в сформированном районе города.

Если речь идет о редевелопменте, то реализация проекта зачастую оказывается достаточно дорогой, так как бывшая промышленная территория нуждается в переводе части производства на другую площадку или рекультивации грунта или же возникает требование сохранить объекты культурного наследия, подчеркнула Ольга Ульянова.

— Если говорить о точечной застройке в уже сложившихся кварталах, то негативным фактором здесь может выступать общественное мнение: компаниям нужно готовиться к борьбе с общественниками, которые следят за каждым таким случаем и часто препятствуют всеми возможными способами новой застройке в отдельных районах или рядом с собственными домами. Новая точечная стройка в уже сложившемся окружении всегда сопряжена с шумом, грязными работами в перспективе двух-трех лет, что не всех устраивает.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

Читайте в источнике: https://www.fontanka.ru/2021/04/13/69864689/

Теги: Setl GroupАгентство недвижимости КВСАлексей БелоусовАнжелика АльшаеваГК Полис ГруппГлавстрой Санкт-ПетербургДмитрий ЕфремовМихаил КармовОбъединение строителей СПБОльга ТрошеваОльга УльяноваПетербургская недвижимостьСК «Дальпитерстрой»
Читайте нас в 
ОтправитьПоделитьсяПоделиться

Читать по теме

Девелоперы наполовину сократили покупки земли в Петербурге
Новости

Девелоперы наполовину сократили покупку земли в Петербурге

Объем финансовых затрат на приобретение земельных ресурсов в Петербурге за девять месяцев 2022 года сократился почти наполовину. Такие данные приводят эксперты компании NF Group. За аналогичный период в 2021 году застройщики купили земли под застройку на 81 млрд рублей,...

22/11/2022
Рецепты для невских берегов: экспертный опрос
Мнения

Петербургские набережные: экспертный опрос

Каковы основные проблемы петербургских набережных и как сделать эти территории лучше? На что нужно обратить внимание в первую очередь? Об этом реакция Retrogradu.net спросила экспертов.   Набережные для автомобилей Как оказалось, и девелоперы, и архитекторы считают, что основной недостаток...

05/03/2022
На Васильевском острове напротив ледокола «Красин» появится новый жилищный комплекс
Новости

На Васильевском острове напротив ледокола «Красин» появится новый жилищный комплекс

Градостроительный совет рассмотрел проект ЖК у Горного института Градсовет Петербурга на заседании 28 апреля рассмотрел архитектурно-градостроительный облик нового жилищного комплекса напротив ледокола «Красин» на Васильевском острове. Проект подготовило архитектурное бюро «Студия 44». Работа получила положительные отзывы членов совета. Трансляция...

28/04/2021
Особняк Веге
Новости

Остатки роскоши

Госэкспертиза выдала положительное заключение на проект работ по сохранению особняка Веге на Октябрьской набережной. Особняк находится на территории бывшего завода «Пигмент», которую в 2018-м приобрела компания Setl City. Девелопер возводит здесь ЖК «Pulse на набережной», а для исторического здания...

23/04/2021

НОВОСТИ
Архитектуры и градостроительства

Российский аукционный дом реализовал в Петербурге 283 объекта недвижимости

Российский аукционный дом реализовал в Петербурге 283 объекта недвижимости

03/02/2023
Коллектор построят в исторической зоне Петровского острова

Коллектор построят в исторической зоне Петровского острова

03/02/2023
Смольный подтверждает: в 2030 году в городе будет сдан 31 объект метрополитена

Смольный подтверждает: в 2030 году в городе будет сдан 31 объект метрополитена

01/02/2023
Генплан Петербурга утвердят осенью

Генплан Петербурга утвердят осенью

31/01/2023
«Дачу Фаберже» проверят по указанию Бастрыкина

«Дачу Фаберже» проверят по указанию Бастрыкина

30/01/2023
Петербург отмечает День полного снятия блокады Ленинграда

Петербург отмечает День полного снятия блокады Ленинграда

27/01/2023
  • Главная
  • Эксклюзив
  • Анонсы
  • Новости
  • Общественные пространства
  • Контакты

© Copyright 2023 Retrogradu.Net

Retrogradu.Net – это площадка для диалога об архитектурном развитии. Участники: девелоперы, урбанисты, градозащитники, архитекторы и администрация города. Темы обсуждений: новые проекты, подходы, согласования, регламенты.

ООО «СВОБОДА Группа» защищает персональные данные пользователей и обрабатывает Cookies только для персонализации сервисов. Пожалуйста, ознакомьтесь с Политикой обработки персональных данных. Наш сайт обрабатывает полученные данные, в том числе, с использованием метрических программ, таких как "Яндекс.Метрика" и Google Analytics. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера.

Нет результатов
Смотреть все результаты
  • Главная
  • Эксклюзив
    • Дискуссии
    • Мнения
    • Наследие
  • Анонсы
  • Новости
  • Общественные пространства
  • Контакты

Welcome Back!

Login to your account below

Forgotten Password?

Create New Account!

Fill the forms bellow to register

All fields are required. Войти

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.

Войти

Add New Playlist