Новый генеральный план Петербурга должен быть принят в начале 2021 года. Сейчас он проходит финальные согласования. О том, сколько жилья планируется построить к 2050 году, как будут реализовываться запланированные транспортные проекты, и о балансе интересов города и бизнеса «ДП» рассказал председатель комитета по градостроительству и архитектуре — главный архитектор Санкт–Петербурга Владимир Григорьев.
В новый генплан из старого перешёл прежний показатель обеспеченности горожан жилыми метрами. Когда он будет достигнут и будет ли расти дальше?
— Действительно, показатель 28 м2 на человека был запланирован и в действующем генеральном плане. Сейчас он составляет 25 м2. Это на 5 м2 больше, чем в Москве, но меньше, чем, например, в Краснодаре. В целом среди городов–миллионников Петербург имеет достаточно высокую норму жилой обеспеченности. Обеспеченность жилыми метрами — это социальный показатель, который в определённой мере отражает качество жизни, но современные формы проживания в городе не предполагают обязательного увеличения общей площади на человека. В советское время для однокомнатных квартир норматив был 36 м2, двухкомнатных — 56 м2, трёхкомнатных — 65 м2, о большем и не мечтали. В девяностые стали строить квартиры большей площади: однокомнатные по 40–50 м2, двухкомнатные — по 80 м2, трёхкомнатные — по 120 м2. Сейчас квартирография практически вернулась к советским нормам. В мире нет тенденции на линейное механическое увеличение квадратных метров в квартире, поэтому показатель в 28 м2 мне кажется достаточно взвешенным. Население города на сегодняшний день — 5,38 млн человек. Разница всего в 3 «квадрата» уже предполагает строительство более 16 млн м2 жилья. Планируемый прирост населения к концу расчётного срока генплана должен составить более миллиона человек, что даёт еще порядка 28 млн м2. Итого — под 45 млн м2. Сейчас жилищный фонд города составляет 136 млн м2, то есть мы ожидаем увеличения примерно на треть.
И где будут строиться эти 45 млн м2?
— Две самые крупные площадки расположены в Пушкинском районе — территория бывшего совхоза «Детскосельский» и город–спутник Южный. Есть ряд перспективных территорий меньшей площади — Ручьи, Октябрьская набережная. Все остальные — резервные, по которым уже утверждены проекты планировки.
Серый пояс традиционно считается потенциальной зоной жилищного строительства. Как он отражён в проекте генплана?
— Обратите внимание, что серый пояс уже давно не серый. Достаточно посмотреть на актуальный генеральный план, где видно, что он «серо–буро–малиновый».
Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт–Петербурга анализирует перспективы развития промышленных предприятий города, мы с ним работаем в тесной взаимосвязи и совместно определяем территории, которые целесообразно резервировать под производства. В идеале мы представляем себе это развитие как появление и расширение в городе наукоёмких производств с высокопроизводительными рабочими местами, не требующих установления санитарно–защитных зон. Производственные площадки крупных предприятий, не соответствующие этим параметрам, целесообразно было бы переместить за черту города. Это наиболее предпочтительная для развития Петербурга стратегия. Но в реальности есть территория, которая находится в частной собственности и используется по–разному.
Тем не менее принято решение не уменьшать количество производственных зон: в условиях рыночной экономики невозможно точно предсказать, как будет развиваться промышленность. Задача, которую мы ставим в генеральном плане, — сохранять возможность для её развития, не допускать застройки всей территории города жилыми домами.
То есть заявления от собственников, которые будут просить о смене зонирования, не будете согласовывать?
— Работа комиссии по внесению изменений и её решения будут продолжать линию, которая определена главой города: недопущение сокращения производственных и рекреационных территорий, взвешенный подход к размещению жилья и его синхронизация со строительством объектов социально–бытовой сферы. Решения по заявкам будут приниматься очень осторожно и, полагаю, консервативно.
Какие рекреационные зоны планируете развивать? Ждать ли в Петербурге ещё один Тучков буян?
— Второй Тучков буян точно появиться не может — это совершенно особый благодаря местоположению и вниманию, которое ему оказывается, объект.
Для размещения крупных рекреационных объектов у нас предусмотрен ряд территорий в Пушкинском районе — неиспользуемые сельскохозяйственные земли. Кстати, мы вносим изменения в генеральный план по Кондакопшинскому болоту, которое находится в собственности города–спутника Южного. После переговоров мы пришли к взвешенному решению оставить там рекреационную зону — несмотря на то что Кондакопшинское болото не включено в реестр водных объектов. Также в рекреационную зону мы включаем почти 600 га на окраине Колпинского района. И ещё множество небольших скверов и парков площадью от 0,5 га на территории города. Крупные парки будут тоже появляться — по мере планирования и строительства значительных по площади новых проектов.
В генплане много внимания уделяется транспортному развитию, в нём множество новых станций метро, развязок и т. п. Есть ли понимание, как эти проекты будут реализовываться, учитывая нынешние темпы строительства метро?
— Городу уже удалось существенно увеличить скорость строительства социальных объектов — темпы выполнения адресной инвестиционной программы сегодня и пару лет назад различаются в 2 раза. Ситуация с метро не очень простая, но главе города удаётся решать такого рода сложные задачи, и темпы строительства подземки, я не исключаю, будут существенно увеличены.
Мы долго анализировали, определяли ключевые приоритеты при разработке генерального плана. Он, безусловно, должен быть бюджетоориентированным. Но в конечном итоге мы приняли решение, что должны за основу взять модель комфортной среды, а дальше решать задачу, как этого достичь. В отличие от действующего генерального плана, в новом отображены объекты регионального значения. После принятия документа, согласно Градостроительному кодексу, должны быть разработаны программы комплексного развития, в которых будут определены конкретные объекты с источниками финансирования.
Существует ли преемственность генплана, его основных показателей и целей?
— За последние десятилетия генеральный план не утратил ключевого баланса территорий: соотношение жилых, производственных и рекреационных площадей остаётся неизменным. В нынешних условиях, когда предпринимательское сообщество в основном ориентировано на строительство жилья, удерживать это очень сложно. Генеральный план не сгибается и не склоняется под этим натиском, оставляя в приоритете сохранение городских ценностей, разумеется, при условии определения возможностей для развития строительного бизнеса.
Такой подход коррелирует с экономикой города: основной доход в бюджет региона даёт в первую очередь производственная сфера. Прямые налоги от строительного комплекса в бюджет Санкт–Петербурга составляют порядка 6–8%, хотя, конечно, есть и косвенные. При этом строительство жилья порождает для города обязательства в размере около 40 тыс. руб. / м2, из которых на социальную инфраструктуру приходится 10–12 тыс. руб. / м2. Налоговая отдача от строительного бизнеса колеблется в диапазоне 20–25 тыс. руб. / м2. Если сложить налоги и стоимость социальных объектов, которые возводят застройщики, получается паритет — по 30 тыс. руб. / м2. Получается, что главный и, безусловно, важный социальный эффект строительного комплекса для города — улучшение жилищных условий граждан.
Документ ещё не принят, но уже сейчас хочется узнать, как часто его будут корректировать. Действующий генплан за последние годы менялся несколько раз.
— Генеральный план — это закон. Зачем его корректировать? В Хельсинки, например, он не менялся ни разу с тех пор, как был принят около 50 лет назад. Генеральный план должно менять государство, когда он входит в противоречие со стратегическими задачами развития страны и города. Менять его, следуя интересам собственников, странно. К тому же собственники сами часто меняют свои планы. Либо участки меняют собственников, а с ними меняются и планы. Десятилетие назад некоторые промышленные предприятия изменяли функциональное зонирование в пользу жилой и деловой функции. Но потом они получали заказы и понимали, что необходимо развивать производство, — тогда им возвращали прежнюю зону.
Изменение генерального плана для крупного города очень дорогостоящая процедура. Учитывая, что расчётный срок нового генплана — 2040 год, корректировки, конечно, не избежать, но я считаю разумным изменение не чаще одного раза в 5 лет.
Каким будет Петербург–2050, если посмотреть на генплан? Узнаем ли мы этот город?
— Он чуть увеличится, но не прирастёт территориями. В основном город сложился, но, несомненно, будет преобразовываться. Посмотрите на Приморский район — разве 20 лет назад мы могли представить, чтобы наш город так выглядел? Стадион, «Лахта Центр» и ЗСД — это всего лишь три точки на генеральном плане, но как сильно они преобразовали внешний облик, морской фасад города. Вот так, не меняя планировочную структуру, Петербург может преображаться кардинально за счёт появления интересных объектов. При этом крайне необходимо сохранять баланс застраиваемых и незастраиваемых территорий. Если нам удастся сохранить его, наш город будет только улучшаться.
Материал подготовлен в рамках проекта « Рейтинг строительных компаний Петербурга — 2020«
Читайте в источнике: https://www.dp.ru/a/2020/10/21/Genplan_zakon_Zachem_ego_
