В ближайшее время в Петербурге не стоит ожидать появления большого количества крупных проектов от 500 тыс. м2 жилья. Подготовленных земельных участков под них почти нет, да и сам формат все менее интересен покупателям.
В открытом предложении на земельном рынке петербургской агломерации сейчас представлено лишь около 20 участков под строительство значительного объема (свыше 500 тыс. м2) жилья, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» (Setl Group). Причем большая часть из них находится за пределами КАД — во Всеволожском районе (Новосаратовка, Мурино, Лаврики) и Ломоносовском (Лаголово). В административных границах города крупноземельное предложение сосредоточено на юге Петербурга — в Колпино, а также в Пушкинском районе (Шушары, Ленсоветовский).
Проекты такого «полумиллионного» масштаба обычно реализуют на бывших сельскохозяйственных территориях, рассредоточенных вдоль границы с городом. Драйвером развития, как правило, выступает транспортная доступность (к примеру, наличие станции метро).
«Конкуренция в классе недорогого жилья в последние годы снижается. Застройщики старались сокращать свое присутствие за КАД, приобретая новые участки в городской черте, например в “сером поясе” и в центральных районах. В то же время прежние масштабные проекты постепенно близятся к завершению и распродаются», — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
«Подобные проекты были популярны в первой половине 2000–х. Особенно локации Кудрово и Мурино. Сегодня таких территорий становится меньше. Поэтому в последнее время все более популярны точечные объекты», — говорит Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг».
Интерес покупателей к локациям, находящимся на периферии, снижается из–за затяжного развития социальной и транспортной инфраструктуры, отстающего от темпов застройки. Покупатели выбирают комплексы в уже сформировавшихся районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой.
«Интерес игроков к экономклассу серьезно снизился. Все меньше девелоперов рассматривают проекты массовой застройки, особенно за КАД. Как таковой экономкласс в Петербурге практически не развивается: девелоперы стараются делать более комфортные проекты и отстраиваться от конкурентов», — считает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
Как говорят эксперты, ситуация с реализацией масштабных проектов (от 1 млн м2 жилья) сильно изменилась за последние 5–10 лет. «С каждым годом требования к застройщикам ужесточаются, в том числе один из наиболее сложных вопросов — обеспечить большой проект дорогами, причем к моменту заселения первых очередей, вовремя построить детские сады и школы», — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1».
Крупные комплексные проекты тоже сильно привязаны к общему развитию транспортной сети в Петербурге и на границе города с областью. Этот вопрос также ограничивает территории, которые подходят для освоения в ближайшей перспективе.
Резервации для редевелопмента
В околоцентральных локациях Петербурга количество крупных пятен для жилого строительства год за годом сокращается, однако все еще имеется потенциал появления проектов редевелопмента. Элементов «серого пояса» и ветхой застройки в городе достаточно, чтобы продолжать вести активную девелоперскую деятельность. По данным Colliers International, предложение проектов комфорт– и бизнес–класса сконцентрировано в локации у метро «Черная речка» (застройка Белоостровской ул.), в Адмиралтейском районе (квартал «Галактика» у «Фрунзенской»), Московском (редевелопмент промзоны «Самсон»), Невском (Октябрьская наб.) и Василеостровском (намывные территории).
«Но здесь проекты чаще всего реализует не один, а сразу несколько застройщиков. Таким образом, уменьшаются риски и снижаются затраты девелоперов на приобретение проектов. Кроме того, застройщики начинают конкурировать между собой, что повышает качество конечного продукта», — полагает Андрей Вересов, руководитель управления инвестиционных проектов «Лахта Плаза».
В целом в обжитых районах города наиболее крупные лоты предназначены под строительство не более 300–350 тыс. м2 жилья, но и их число также ограничено, говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Под силу только крупным
Старт любого крупного проекта требует от компании–девелопера серьезного экономического анализа — необходимо досконально просчитать все затраты на прокладку инженерных коммуникаций, строительство дорог и т. д. И быть готовым к тому, что на старте придется вложить очень много. В силу этого строительство нового объекта–миллионника рассматривают для себя только самые крупные компании. Сейчас подобные проекты реализуют «Группа ЛСР», Setl Group, ЦДС и «Главстрой СПб». В ближайшее время к ним может присоединиться федеральный застройщик «Самолет» (см. «Прилетели обратно», «ДП» № 104 от 05.08.2020).
По словам генерального директора компании Антона Елистратова, в планах «Самолета» — приобрести несколько проектов в петербургской агломерации. Сейчас в шорт–листе компании 15–20 земельных участков. «Мы ориентируемся на их освоение на партнерских условиях, когда владелец земли получает часть построенных метров или долю в проданных квартирах», — говорит Антон Елистратов.
Остаются актуальными планы «Группы ЛСР» по застройке территории бывшего аэродрома Ржевка (1 млн м2) и группы ЦДС (ее проекты «Новосаратовка» и «Бугры» включают более 5 млн м2 жилья). Впрочем, о конкретных сроках застройки в компаниях пока не заявляют.
На рынке земли для девелопмента есть предложения о продаже больших территорий. В большинстве случаев такие участки располагаются в Ленинградской области, недалеко от границы с Санкт–Петербургом. Земля в черте города, как правило, предполагает строительство жилья комфорт– и бизнес–класса. Девелопмент многих крупных участков в Ленинградской области за последние годы стал экономически нерентабельным из–за ужесточения требований к высотности, плотности застройки и обеспечению социальными объектами. Кроме того, у многих территорий есть сложности с подведением инженерных коммуникаций, транспортной доступностью.
Проекты комплексного освоения территорий требуют от девелопера существенных вложений в инфраструктуру, окупаемость которых с учетом потенциальной динамики продаж на данный момент непонятна. В целом актуальность мегастройки зависит от локации и конкретного проекта. Для потенциальных покупателей одновременно важна локация, охват будущего жилья сетью общественного транспорта и наличие инфраструктуры в рамках проекта (в первую очередь детских садов и школ). Также пользуются спросом малоэтажные жилые комплексы: при возможности выбора люди предпочитают менее населенные кварталы с более комфортной инфраструктурой. А учитывая экономическую ситуацию, покупатели в первую очередь обращают внимание на строительные проекты высокой степени готовности.
