В 2023 году в Петербурге стартует несколько новых девелоперских проектов. Несмотря на то что рынок во многом зависит сейчас от внешнеэкономической и геополитической повестки, обвального снижения спроса нет, но есть нюансы и обозначаются новые тренды. Какими будут новые городские и пригородные кварталы, рассуждали участники дискуссии «Стартуют в 2023-м: новые девелоперские проекты», организованной проектом «Retrogradu.net — Архитектура Петербурга» и отделом бизнес-конференций «РБК Петербург».
Петербуржцы стремятся в пригороды
Пожалуй, основная особенность проектов 2023 года и уже известных планов на строительство в ближайшем будущем — почти все крупные новые жилые комплексы возводятся на окраинах или в ближайших пригородах. Тенденция наметилась не сегодня, но с каждым годом она все явственнее. Отчасти это объясняется тем, что в Санкт-Петербурге более строгие правила по обеспечению новых проектов социальной инфраструктурой. «Не все компании могут себе позволить преодолевать такие барьеры на выходе в рынок», — поясняет Дмитрий Колтунов, региональный директор ГК «Страна Девелопмент». С другой стороны, в связи с пандемией люди стали массово работать удаленно, и это делает привлекательной комфортабельную малоэтажную застройку в Ленобласти.
«Я вижу успешное развитие проектов в пригородном направлении. Городская прописка перестала быть какой-то священной коровой, и этот тренд будет развиваться. Четыре года назад больше всего новостроек было во Всеволожске, сейчас у нас активное направление — южное, то есть Пушкинский и Ломоносовский районы, — констатирует эксперт рынка недвижимости, обозреватель ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Дмитрий Синочкин. — Те 20 километров от города, которые раньше были немыслимы для работающего человека, уже приемлемы».
Локомотивы роста
Популярность Всеволожского района у девелоперов и покупателей несколько лет назад объяснялась хорошими экологией и транспортной доступностью. Рост интереса к южным направлениям имеет плановую основу. Именно здесь появятся новые научные центры: кампус СПбГУ и город-спутник Южный с Хайпарком ИТМО. Развитие города на юг закреплено и в новом Генплане, и это скорее следствие, чем причина. Ведь свежие примеры, когда предприятие становится драйвером развития территорий, в городе уже есть.
«Эффектом «Газпрома» назвал Дмитрий Колтунов те процессы, которые происходят на территории, когда туда переезжают головные офисы крупных компаний. «В Петербурге появился большой «Газпром», вокруг которого формируется определенный кластер. Это может быть решением для всей России — рассредоточение головных офисов по всей стране. Такая идея дала бы хороший импульс территориям, и государство могло бы дать этот импульс развития субцентров внутри крупных городов».
Еще одним субцентром в городе на Неве, как полагает модератор дискуссии, член Союза архитекторов Роман Герасимов, может стать в ближайшие годы Охта: «Сейчас здесь есть безликая советская застройка и мыс, который должен обрести новое общественное пространство и рабочую территорию. Он может стать серьезным драйвером такого развития». Подобные проекты эксперт хотел бы видеть на таких территориях, как Конюшенное ведомство или «Красный треугольник».
У этих известных территорий, как гнилые зубы торчащих в историческом центре, пока не нашлось своего инвестора. Мытному двору повезло больше. Проект, который способен изменить тональность целого квартала, начнет реализовывать в 2023 году компания «Охта Групп». Как рассказала Елена Аккуратова, руководитель отдела маркетинга компании, сейчас здесь депрессивная зона, которую предстоит кардинально изменить. Согласно проекту, здесь будут восстановлены исторические корпуса по периметру территории, внутри комплекса будет новая застройка. Жильцы элитного ЖК в центре города получат возможность пользоваться эксплуатируемой крышей, для каждой квартиры предусмотрены террасы. «Есть цель создать ощущение зеленой загородной резиденции, и с этой целью мы организуем на территории комплекса террасы, зеленые зоны внутри дворов», — поясняет представитель компании.
Жесткая рука власти
Жесткая рука властиНо частный бизнес средней руки потянуть создание новых центров притяжения для целых районов и когда-то казавшихся очень дальними окраин, как это было с «Лахта Центром», вряд ли сможет. «У девелопера должны быть стальные нервы. Ведь за всеми инициативами следуют большие вложения. Если говорить о том же «Красном треугольнике», без помощи государства решить вопрос с развитием этой локации не выйдет. В Нью-Йорке, как и в Петербурге, не так давно было большое количество территорий, которые мы относим к «серому поясу». И они начали развиваться именно благодаря государству. Только так они смогли получить новое дыхание», — объясняет Максим Жабин, заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой».
«Предприниматель или организация могут создать, например, уникальную школу или спортивный проект, которые потенциально могут привлечь покупателей недвижимости, но это связано с риском. Но нужно что-то делать, рисковать, и это даст результат», — обрисовывает возможности частных застройщиков Дмитрий Колтунов.
Власти уже преобразили и город, и сознание петербуржцев — последствия одного из крупнейших инфраструктурных проектов ощутил каждый житель города на Неве. «Давайте признаемся, что мы поняли, что живем на море, когда построили ЗСД», — говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. Так почему бы не тиражировать дальше этот позитивный опыт?
То же участие государства нужно и для развития общественного транспорта, транспортной системы в целом. К примеру, успех «малоэтажной Америки» стал возможен именно благодаря развитой системе автомобильных дорог. Принцип развития Москвы, который отмечали в ходе дискуссии эксперты, — сначала провести в район метро и уже потом строить вокруг него жилые комплексы. Столичные власти сделали общественный транспорт удобным и «приличным» способом передвижения, которого не чураются даже те, кто ранее предпочитал перемещаться по городу на дорогих автомобилях. Петербургу, даже при ставке на развитие окраин, грамотное решение инфраструктурного транспортного вопроса точно бы не помешало.
Аптренды в девелопменте
Частный строительный бизнес, пользуясь уже заданными государством или крупными корпорациями территориальными трендами, создает свои, локальные. Основная цель, разумеется, продажи. А это значит — надо найти свою целевую аудиторию и сделать предложение, совпадающее с ожиданиями потенциальных покупателей. Уже стало обязательным создание комфортной среды, благоустройства на территории жилых комплексов: «Сейчас застройщики продают не просто квартиры, а среду обитания для потребителей», — констатирует Яна Грозовская, директор по внешним связям «Самолет Страна».
Следующий шаг — определение целевых аудиторий проектов. Дмитрий Колтунов полагает, что в ближайшее время станут популярны «специализированные» ЖК, например для работников «Газпрома» или кварталы, где все приспособлено для комфортной жизни пожилых людей. Иного мнения придерживается Максим Жабин, который пояснил, что в их новом проекте корпорация делала ставку на максимальное расширение ЦА — от студентов и молодых семей с детьми до пенсионеров. Для этого в одном доме предусмотрены варианты разных категорий жилья, которые отличаются не только площадью, но и стоимостью отделки.
В «ЛенРусСтрое» также сделали ставку на новое наполнение. Особенность ЖК «ЛесART» — в использовании «умных технологий». Причем речь идет не только об уже привычной дистанционной передаче данных о потреблении электроэнергии или водоотведении. Система предполагает также анализ потребления и выдачу рекомендаций на основе этого анализа по экономии ресурсов и, соответственно, средств. Это касается не только квартир, но и дома в целом.
Прогнозы и предсказания
Девелоперы в прогнозах более чем аккуратны. «Чтобы планировать на три года, надо быть дикими футурологами», —считает Максим Жабин. Эксперты рынка позволяют себе смелее конкретизировать ожидания. Так, по мнению Дмитрия Синочкина, девелоперы уперлись в ценовой потолок, в ближайшее время мы будем жить в условиях ограниченного спроса. Пользоваться популярностью будут те жилые комплексы, которые сдаются в срок и позволяют экономить ресурсы — в том числе за счет новых технологий. Но и он признает, что сейчас слишком много неопределенностей. Речь идет как о возможных экономических катаклизмах, так и о геополитической обстановке.
Как отмечает Елена Бодрова, замена импортных стройматериалов и узлов на отечественные уже происходит, и это удается делать без потери качества жилья. Одновременно уже наметился локальный тренд на облегчение административных правил и регламентов, на который обращает внимание Дмитрий Колтунов. Стартуют новые проекты, активно используются современные технологии. Власти в этой ситуации, как отмечает Елена Аккуратова, нужно для поддержания отрасли продолжать, как и ранее, создавать новые зоны притяжения, реализовывать инвестиционные крупные промышленные проекты, совершенствовать транспортную сеть и просто не мешать застройщикам.
