В последние полтора года говорить о туризме стало дурным тоном. Но коронавирус красоту Петербурга не испортит, а это значит, что туристический потенциал города на Неве остается прежним, просто временно заморожен. Открытие границ — вопрос времени. По оценкам экспертов, туротрасль восстановится уже в 2024–2025 году, а значит, рано или поздно город снова наполнится гостями и опять встанет вопрос нехватки доступного номерного фонда. Что нужно Петербургу и в чем отличие гостиничного девелопмента от жилой застройки, проект Retrogradu.Net спросил у генерального директора АО «Специализированный застройщик «Отель Введенский» Андрея Ткачева.
Сейчас в гостиничный бизнес вкладывают средства инвесторы, которых можно назвать пассионариями. Во-первых, это низкорентабельный вид коммерческой деятельности и «длинные» деньги, то есть окупаемость инвестиций составляет 12–14–16 лет. Во-вторых, это реинвестирование средств внутри страны, а не вывод их за рубеж (чем, к сожалению, грешат многие бизнесмены). То есть это показатель веры инвестора в экономическое развитие и политическую стабильность. Получается, что работать здесь могут либо люди, глубоко увлеченные тем, чем они занимаются, либо те, кто хочет сохранить деньги, не гонясь за сиюминутной высокой прибылью.
По счастью, в Петербурге такие пассионарии есть. А это значит, что сфера гостеприимства в Северной столице развивается, несмотря на пандемию. Реализуются в том числе проекты на будущее. Так, в этом году мы начинаем строительство трехзвездочного многофункционального гостиничного комплекса на 802 номера на Гражданке, на углу улицы Брянцева и проспекта Просвещения.
Выбор этой локации неслучаен, ведь ни для кого не секрет, что любой успешный гостиничный проект стоит на трех китах: локация, локация и еще раз локация. Безусловно, район Гражданки — место специфичное. Но еще в советское время в спальных районах Ленинграда возводили крупные гостиничные комплексы, которые в те времена были предметом роскоши, полузакрытыми организациями. Их расположение тяготело к индустриальным и научным центрам в расчете на внутренний туризм, на командировочных.
С течением времени гостиницы на севере Петербурга (в отличие от юга, где есть такие крупные отели, как «Пулковская» или «Россия») потеряли свое значение и класс. Осталось несколько гостиниц категории 3*, но они неспособны удовлетворить растущий вне пандемии спрос. Ведь промышленный кластер на севере Петербурга, в том числе в Ленобласти, растет, а значит, растет и потребность в качественном и доступном для внутреннего туриста номерном фонде.
«Развивать туризм в Петербурге нужно не только через дорогие четырех- и пятизвездочные отели. Обычные россияне тоже любят путешествовать. Важно создать для них качественное и недорогое предложение»
Подобные гостиницы нужны и самим петербуржцам, ведь далеко не все готовы принять гостей у себя дома. Между тем, многочисленные гостиничные объекты в центре города достаточно дороги. Чемпионат мира по футболу преобразил сферу гостеприимства города на Неве. Тогда многие ранее доступные гостиницы поспешили добавить себе «звездности», что позволило им повысить цены.
Итак, Гражданка — это удобная локация в непосредственной близости от метро, зеленый район, где много магазинов и также много промышленности. При этом здесь удобный выезд на КАД, а значит, быстрый доступ к аэропорту.
Решение о необходимости строительства трехзвездочного отеля на севере Петербурга было принято администрацией города еще в 2016 году. Надо понимать, что речь не шла о немедленном решении проблемы к ЧМ — 2018, так как не только разработка проекта нового объекта размещения, но и его ввод вводу в эксплуатацию — длительный и трудоемкий процесс.
К примеру, для обслуживания жилого дома требуется сравнительно небольшое количество людей, а отель — это не только отделка, которая на порядок сложнее и дороже, чем в жилом доме, но и обслуживающий персонал. В среднем это один сотрудник на каждый номер-два, в зависимости от классности гостиницы и сезона. Это огромная профессиональная команда, которая занимается уборкой, кормлением, сопровождением и так далее, и в этом — глобальная разница между жилым и гостиничным объектами.
В гостинице необходимо запроектировать и затем ввести в эксплуатацию огромное количество специфических только для этого вида зданий подсобных помещений: кладовые для чистого и грязного белья, бельепроводы, раздевалки для персонала, холодильники для продуктов, сервисные помещения для ресторанной службы, инженерные помещения, территории для организации питания с учетом всех требований СанПиН. Все это необходимо предусмотреть на стадии проектирования, потому что переоснастить позднее будет невозможно. Поэтому любое изменение в архитектурном проекте требует последующего согласования со специалистами, занимающимися категорийностью объектов размещения, чтобы запланированный отель 3* сохранил свои звезды. Так, мы еще на стадии проектирования заключили договор с организацией, осуществляющей классификацию гостиничных объектов, и все наши пожелания по проекту проходят их экспертизу.
Ввод в эксплуатацию гостиницы также включает в себя не только отделку. Здание укомплектовывается полностью, вплоть до салфеток в ресторане, мебели, ковров, светильников и оснащения номеров. Проводятся тренинги персонала, который будет затем работать в этом здании. Застройщики, ориентированные на жилое строительство, после ввода в эксплуатацию передают здание управляющим компаниям, а в случае с отелем весь цикл жизни здания от проектирования до последующей эксплуатации — забота гостиничного девелопера.
«Построить доходный дом проще и дешевле, чем построить гостиницу»
Когда мы начали разрабатывать концепцию будущего отеля, стало понятно, что у жителей района есть собственное видение и пожелания к развитию участка. Сначала предполагалось возвести два корпуса гостиницы, но, выслушав пожелания, мы поняли, что объем здания надо из горизонтали переводить в вертикаль, а на высвободившейся территории в соответствии с пожеланиями жителей организовать зеленую рекреационную зону. К слову, повышение высотности позволило нам запроектировать на крыше здания, пожалуй, единственную в районе обзорную площадку.
Позднее было принято решение объединить будущий сквер одной идеей с первыми этажами здания. Так появилась концепция нового общественного пространства, центра притяжения для жителей района в соответствии с современными тенденциями в урбанистике. Теперь мы решили пойти еще дальше и при проектировании креативного пространства хотим привлечь к диалогу, к сотворчеству соседей, тех, для кого и предназначается будущая общественная зона. Их мнение очень важно. Нам необходимо понимать, какие мероприятия будут востребованы в будущем сквере, нужна ли, к примеру, жителям соседних домов летняя сцена, какой стиль парка будет предпочтительнее, нужны ли малые архитектурные формы и какие именно.
«Мы готовы слушать, и для нас важно, чтобы и нас услышали. Совместная работа — это диалог уважающих друг друга соседей, совместная работа над будущим»
Эта работа еще впереди, и, признаюсь, для нас это будет первый подобный опыт. Мы уже обратились за советом к профессиональным урбанистам, изучаем их опыт. Мы готовы слушать, и для нас важно, чтобы и нас услышали. Совместная работа — это диалог уважающих друг друга соседей, совместная работа над будущим. Современный девелопмент — это не только архитектура, это смысл здания, его наполнение. И создавать его нужно в диалоге с городом. Именно жители определяют облик и стиль мегаполиса.
