При обилии позитивных примеров реновации, реконструкции и реставрации отдельных объектов, таких как Обводный двор, Новая Голландия или Никольские ряды, облик Петербурга все еще обезображивают заброшенные локации.
К ним относятся, например, Конюшенный двор, Главпочтамт или Тучков буян. Проект «Retrogradu.net — Архитектура Петербурга» собрал наиболее узнаваемые объекты, объединив их под названием «БОлтинская дюжина». Вдохновил на такое название условного списка (ведь таких мест в Петербурге значительно больше, чем двенадцать) креатив жителей Шушар, старающихся привлечь арт-объектом в виде гигантского болта внимание властей к проблеме пустыря, много лет ожидающего благоустройства.
Что делать, чтобы город избавился от этих язв, обсудили участники онлайн-дискуссии «Архитектурные «черные дыры» Петербурга — что делать?», организованной совместно с Отделом Бизнес-конференций «РБК Петербург».
Выход есть?
В том, что варианты решения проблемы есть, уверены все приглашенные к дискуссии эксперты. Так, член советов по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга и Минкульте РФ Михаил Мильчик считает, что решение проблемы — в выработке четких правил: что можно, а что нельзя делать с каждым петербургским памятником. Если в обсуждении возможных вариантов примут участие и общественность, и инвесторы — это может быть залогом успешного решения, полагает спикер.
Его оптимизм не разделяют представители реального сектора экономики. Так, Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», не уверен в том, что общественное согласие достижимо. «Каждый видит использование памятников по-разному. Меняет мнения по этому поводу и власть», — поясняет он свою позицию. Куда важнее, по его словам, непосредственная, в том числе финансовая, помощь государства, так как исторические памятники, да и исторические здания, не являющиеся памятниками, — слабоокупаемые или вообще неокупаемые проекты.
В чем именно может заключаться помощь государства, конкретизировал Вячеслав Семененко, директор по региональному развитию «А101». Он подтвердил предположение Михаила Мильчика о том, что полный комплект документов по объекту будет неоценимой помощью для девелопера, так как это позволит подсчитать экономику проекта. Но далеко не каждое здание в результате анализа окажется коммерчески эффективным. Все просто в тех случаях, когда объект может быть реализован на рыночных принципах. Здесь даже при невысокой доходности есть шанс найти инвестора. Второй сценарий — меценатский, когда компания вкладывает в объект средства, осознавая, что прибыли или даже окупаемости ожидать не стоит. Но такие варианты нечасты. «Если инвестор не найден, а затраты на объект превышают возможные доходы — нужно частно-государственное партнерство. Государство должно участвовать. Может быть, компенсировать затраты, возможно, через налоги или субсидии. Каждый объект требует индивидуального сценария», — рассуждает эксперт.
Пример успешной коммерции демонстрирует своими проектами Ян Бобрышев, специалист по восстановлению исторических зданий ГК «Реновация». Но и он признает, что даже в случае с домами, которые не являются памятниками и потому работа с ними не сопряжена с дорогостоящей реставрацией, основная проблема — в экономике. «Реализация любого памятника или исторического здания требует больше затрат, чем новое строительство. Даже мы находимся на грани рентабельности. Эти ножницы между затратами и стоимостью продажи проекта сжимаются все сильнее», — говорит он. Причина в том, что город передал почти все аварийные памятники частным собственникам или ведомствам, но они бездействуют. Вариант решения, который предлагает девелопер, — замена программы «Аренда за 1 рубль» на программу продажи на тех же условиях, с такими же ограничениями и обязательствами.
Государство как пугало для инвестора
Примеры сотрудничества власти и бизнеса в России есть. Например, в Нижнем Новгороде. «Там правительство оказывает колоссальную поддержку любому инвестору, который приходит и вкладывает деньги», — рассказывает Татьяна Новицкая, генеральный директор ООО «Городъ». По ее словам, любое приспособление памятников нерентабельно и окупаемость возможна даже и через 100 лет. А потому перекладывать решение вопроса на инвестора нельзя, решать проблему нужно совместно с чиновниками и экспертами.
«Не надо забывать, что возникает масса судебных историй. Яркий пример — Конюшенное ведомство. Здесь сложная геология, необходима не просто реставрация, а укрепление фундамента и даже грунта, возможно, и разборка аварийных конструкций, которые с каждым годом становятся все хуже. У государства нет денег, чтобы вложить в подобную реконструкцию», — продолжает Татьяна Новицкая. Несмотря на дороговизну проекта и явную необходимость привлечения инвесторов, несколько проектов были отвергнуты, в том числе из-за активного сопротивления градозащитников.
Помимо очевидных проблем с возможными судами есть еще и юридические моменты, которые отпугивают инвесторов и от этой локации внутри петербургского «Золотого треугольника», и от других, менее масштабных объектов. «Всегда есть риски для инвестора. Во-первых — от градозащитников, а также от уполномоченных органов и от государства. Есть примеры в Москве, когда прекрасно отреставрированное здание отбирал «Дом.РФ», потому что у него есть соответствующие полномочия. Был скандал. Люди мало того что лишились здания, они не смогли даже получить компенсацию расходов на реставрацию, судились несколько лет. В такой ситуации у инвестора нет доверия к государству в игре «вдолгую». А с памятниками это всегда игра «вдолгую». Если нет уверенности, что, вложив много денег, ты сможешь их сохранить, — ты не будешь и вкладывать», — рассказывает о судебной практике Дмитрий Некрестьянов. Эксперт уверен, что по этой причине реализуются только те проекты, которые находятся в собственности. При этом принудить государство произвести какие-то действия для решения проблемы привлечения инвестора практически нельзя. Такого механизма не существует. «Маятник всегда на стороне государства», — подытоживает свою мысль Дмитрий Некрестьянов.
У нас очень много памятников и очень мало денег, чтобы с ними что-то делать. Дмитрий Некрестьянов
Деньги есть, нет вертикали
«Я не согласен с тем, что денег нет. В стране огромное количество денег, просто они обходят город стороной. Инвесторы знают — в Питер лучше не заходить, потому у нас защиты инвестиций нет. Если деньги заходят в Москву, то там с командой Собянина определяются правила и нет вариантов, что кто-то этому помешает. Но Петербург инвесторы считают «черной дырой». Они все боятся — от малых инвесторов до инвесторищ», — делится Вячеслав Семененко.
Причем дело не в законодательстве, которое не сильно отличается от других регионов. «У нас правоприменительная практика плохая. Законодательство можно было бы подрихтовать, но основная проблема в том, что в городе отсутствует административная вертикаль как класс. Даже если вы приходите к губернатору и он согласовывает проект, то, когда документ с этой визой спускается ниже, теряется политическая воля и в результате оказывается, что ничего нельзя. Вот как раз это для Петербурга характерно», — конкретизирует проблему Дмитрий Некрестьянов.
«Лучший орган власти даже и не должен помогать, он должен хотя бы не мешать», — считает Ян Бобрышев. Возможно, добиться этого помогла бы постановка новых KPI для чиновников — по количеству зданий, в которых устранена аварийность или сделано приспособление под современное использование, считает эксперт.
Время — деньги
Что касается законодательства, здесь участники дискуссии предлагают ряд изменений, которые могли бы существенно повлиять на ситуацию. И Татьяна Новицкая, и Дмитрий Некрестьянов сходятся в том, что необходимо законодательно ограничить сроки выполнения ряда процедур. Например, сейчас нередки случаи, когда спустя большой промежуток времени после начала работ может быть отозвано разрешение на строительство в результате внезапно возникших претензий у представителей общественности. Инвестор в таком случае может стать банкротом, так как строительство осуществляется на кредитные средства, а возможности вернуть «закопанные в землю» деньги нет. При этом, пока идут суды, банки исправно начисляют проценты, которые никто не компенсирует, даже если суд будет выигран. «Право оспаривать градостроительные решения у граждан должно быть, но все споры должны происходить до начала работ. А сейчас у нас любой застройщик, который выходит в центр города, — это человек-мишень», — констатирует Дмитрий Некрестьянов.
Согласно предложению эксперта, необходимо в первую очередь законодательно ограничить срок подачи претензий. Например, создать специальный сайт с привязкой проектов к карте города, где все заинтересованные лица могут ознакомиться с документацией. Подобное уже есть — документация размещается на сайте КГИОП. Но в судебной практике жалобы жителей, которые говорят, что не заметили этот вывешенный для обсуждения документ, принимаются. То есть дата публикации ни на что не влияет. С тем, что эту практику нужно менять, согласен и представитель градозащитного петербургского сообщества Михаил Мильчик: «Если кто-то не заметил это, пропустил — это проблема этого человека, который был не очень внимателен и, значит, его не очень это волновало».
Надо всеми силами защищать инвестора. Вячеслав Семененко
За что хвататься?
Как объекты, требующие незамедлительного, первоочередного внимания, эксперты назвали уже упоминавшееся Конюшенное ведомство, а также Главпочтамт, Апраксин двор, солодовню «Новой Баварии» на Петроградской стороне. Отдельно Михаил Мильчик отметил как самый «горящий объект» Охтинский мыс — локацию, для которой уже есть проект, реализация которого до сих пор не начата.
В любом случае без инвестора, без частного бизнеса не обойтись — это единое мнение. «Без этого чиновники будут продолжать только наблюдать. Складывается ощущение, что замороженное состояние, когда памятники разрушаются, их устраивает, как это ни странно», — резюмировал диспут модератор дискуссии, журналист, телеведущий, член Союза архитекторов Роман Герасимов.