В Петербурге действует самое строгое на территории России законодательство, касающееся охраны исторических объектов и архитектурных памятников. Но одновременно с сохранением действующее законодательство косвенно становится и причиной того, что инвесторы неохотно идут в центр города, очевидно нуждающийся в финансовых вливаниях. Как преодолеть эту патовую ситуацию, обсуждали участники онлайн-дискуссии «Культурное наследие: ревизия петербургского законодательства», организованной проектом «Retrogradu.net — Архитектура Петербурга» и отделом бизнес-конференций «РБК Петербург».
О том, что действующее законодательство — как на региональном, так и на общероссийском уровне — нуждается в изменениях, чтобы существующие исторические памятники не разрушались, заявил в послании Федеральному собранию в конце февраля президент РФ. В частности, как было заявлено главой государства, необходимо «проанализировать нормативную базу в сфере охраны и использования объектов культурного наследия, устранить явно избыточные, противоречивые требования, из-за которых порой памятник разрушается на глазах». Таковых в Петербурге предостаточно. Их названия известны всем, да и не заметить превращающиеся в руины Конюшенное ведомство, Апраксин двор, «Красный треугольник» невозможно.
Что считать средой и за чей счет?
Но есть и другая проблема. Сейчас в городе на Неве практически все здания, которые по документам построены до 1917 года, — неприкосновенны. Все они автоматически признаются средовыми объектами, невзирая на лица, то есть на состояние и реальную архитектурную и средовую ценность. «Саму по себе идею включения в охраняемые объекты исторических зданий я считаю чрезвычайно важной и прогрессивной для того, чтобы сохранить всю историческую среду. Без этого мы имели бы только выдающиеся памятники, а среда постепенно размывалась бы и исчезала, как это происходит во многих других исторических городах страны», — отмечает Михаил Мильчик, член советов по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга и Министерстве культуры РФ. Но этот критерий вызывает немало споров. В том числе потому, что реальная дата постройки многих зданий не верифицирована и существующие документы по многим из них требуют дополнительной проверки и верификации.
С другой стороны, исторических зданий в Петербурге порядка 15 тысяч, еще более 8 тысяч зданий, признанных объектами культурного наследия, и этот список постоянно пополняется. Без финансовых вливаний со стороны частных инвесторов сохранить всю эту историческую застройку не выйдет. Но строгое законодательство и недостаточно понятные правила игры делают проекты в центре невыгодными. «Петербург достаточно благополучен с точки зрения финансирования. У нас в год от 16 до 20 млрд рублей тратится на сохранение памятников. Это большие цифры. Мало какой из городов России может похвастаться таким финансированием. Но такой объем объектов за счет бюджета сделать невозможно. Мы никогда не найдем деньги, даже если вдруг не построим стадион. Единственный выход — деньги инвестиционные. Город должен создать условия, чтобы инвесторы, которые хотят работать в центре, понимали, что могут заработать деньги. У нас есть истории с благотворительностью, но нельзя ругать предпринимателя, что он хочет заработать денег», — подтверждает Сергей Макаров, председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП).
Работая в разных регионах, мы видим, что дебет не сходится с кредитом — даже если проект требует только сохранения фасадов, цена за метр достигает 200 тысяч рублей против 100 тысяч, за которые можно купить на рынке объект без обременений. В одиночку, без грантов бизнесу такие проекты не потянуть.
Антон Финогенов
820-й закон — не стена, подвинется
Между тем средовые здания, относящиеся к историческим, до сих пор еще не каталогизированы и не обследованы. В прошлом году эксперты КГИОП впервые начали эту работу, и к настоящему моменту обследовано уже 7,5 тысячи исторических зданий. Еще столько же планируется обследовать и описать в году текущем. Как следствие этой работы, в конце 2023 года комитетом было предложено внести изменения в знаменитый петербургский, самый строгий в России, 820-й закон, регламентирующий охрану исторических зданий и памятников в центре Петербурга. В частности, здания предлагается поделить на три категории — условно более, менее и совсем незначимые. С точными названиями категорий пока еще в комитете не определились. Соответственно, по степени их значимости и отношение к ним будет разным — наименее ценные здания, к которым относятся, по словам Сергея Макарова, внутридворовые постройки, каретники, сараи и прочая архитектура подобного класса, могут быть снесены.
Список зданий и предлагаемые изменения в законодательство были опубликованы на сайте КГИОП и вызвали оживленные споры в среде градозащиты. «Я с интересом слежу за развитием истории с 820-м законом. Изначально он был принят как способ заморозить ситуацию, пока мы не поймем, как это регулировать. Условно было принято, что мы берем критерий – 1917 год — и под эту дату подводим все объекты, по которым неясно, что делать. И наконец, мы дошли до того момента, когда осознаем, что в Петербурге, особенно в Петербурге Достоевского, средовой застройкой бывают и клоповники, и это не значит, что надо сохранять их всю оставшуюся жизнь», — рассказал историю возникновения в 2009 году знаменитого закона Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Петербург предлагает
Есть у экспертов вопросы и к федеральному законодательству. Например, Татьяна Новицкая, генеральный директор ООО «Городъ», полагает, что в пересмотре нуждается 73-ФЗ («Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»), порой делающий невозможной реализацию проектов по приспособлению, к примеру, бывших производственных или складских помещений. Некоторые «рудименты» эксперты КГИОП уже предлагали упразднить на федеральном уровне. Например, как указал Сергей Макаров, лишним документом является задание на проектирование. Но дискуссии по этому вопросу из-за пандемии затормозились. И таких избыточных документов очень много, в том числе различные экспертизы и экспертизы экспертиз. «Мы получаем какие-то задания на экспертизу, а потом все эти историко-культурные экспертизы у нас оспариваются в судах безумное количество времени. Если бы была понятнее и проще история с разрешениями, Охтинский мыс, наверное, не стоял бы столько времени незастроенным, а там была потрачена масса усилий и времени, чтобы прийти к разрешению, оно получено, но снова возникают какие-то вопросы», — приводит пример Татьяна Новицкая.
Эксперты также указывают на необходимость изменения общего градостроительного законодательства и введения иных нормативов для исторического центра Северной столицы. «Давайте представим, что есть объект культурного наследия в Центральном районе и есть возможность выполнить его реконструкцию, построив рядом новый жилой дом. Сможем ли мы это сделать? Да, но только если выполним порой невыполнимые условия. Например, найдём в пешеходной доступности детский садик и школу, и профинансируем их за свой счёт», — делится опытом Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI. Есть также требования по организации парковочных мест, которые в центре просто негде делать, нормативы по озеленению. Как результат — проекты в центре всегда крайне низкомаржинальны, а, как правило, и вовсе коммерчески непривлекательны. «Тут должен работать принцип «любое улучшение – уже в плюс». То есть если девелопер реконструирует аварийный объект и не ухудшает параметры по инсоляции, озеленению и парковочным местам — он уже приносит пользу, и надо позволить ему это делать. Поэтому здесь нужны отдельные нормативы», — дополняет спикер.
Стандартные нормативы для памятников не подходят. Представьте, что по пожарным нормам в Эрмитаже вам придется поменять открытие дверей в другую сторону. Очевидно, что это невозможно.
Дмитрий Некрестьянов
Повышать стоимость таких квартир для увеличения маржинальности — что в Петербурге, что в других городах России — неперспективно. «Главный вопрос — за чей счет праздник? Потому что потребитель, особенно в малых и средних городах России, не готов переплачивать за недвижимость, которая отреставрирована по всем канонам», — подтверждает Антон Финогенов, заместитель генерального директора фонда «ДОМ.РФ». Между тем в теории финансовые рычаги у государства есть. Например, это возможность введения стимулирующего налогового механизма, налоговых вычетов — как предлагает Татьяна Новицкая. По мнению Эдуарда Тиктинского, стимулирующими интерес к историческому центру могли бы стать пакетные решения для инвесторов, когда в одном пакете предлагаются и исторические памятники, и перспективные территории для нового строительства, а город берет на себя заботы о постройке социально-культурных объектов при финансовом участии девелопера.
Вопросов к нормативам и законодательству действительно много. Как именно будет выполняться поручение президента разобраться со всеми нестыковками и излишествами — покажет время. «Какие именно идеи нужно будет реализовать — будет видно в поручении правительства по результатам послания президента. И я подозреваю, что, скорее всего, в поручении правительства будет в том числе дан старт проработке этих идей, потому что на самом деле пока что нет каких-то экспертных концептуально проработанных инициатив», — полагает Антон Финогенов.
Ясно одно: у Петербурга вопросов по действующему законодательству — и региональному, и федеральному — накопилось много и настала пора их решать. Объем работы предстоит немалый. В целом, по мнению Эдуарда Тиктинского, у нас в городе к сохранению исторического центра сейчас нет системного подхода: «Это большая проблема, которая достойна отдельного вице-губернатора, который отвечал бы только за воссоздание исторического центра».
Мария Уралова
Полную видеозапись дискуссии смотрите по ссылке: