Петербург не первый крупный мегаполис, столкнувшийся с проблемой реновации. Как показывает практика, дома массовых серий, которые строились в ХХ веке не только в нашей стране, но и по всему миру, часто не очень удобны для жизни. Старые и неудачные кварталы сносили во многих городах мира, и власти по-разному решали возникающие проблемы. Сами формы реновации также вариативны: где-то это были локальные решения, где-то сносили и перестраивали целые кварталы. Мы посмотрели на опыт других стран.
За рубежом
Германия
Реновация хрущевок (аналогичных советским) проводилась в Германии, разделенной когда-то на ГДР и ФРГ. Финансирование работ было централизованным, из федерального бюджета, а обновление домов проходило без отселения жильцов. Это было утепление фасадов и подъездов, в некоторых случаях — перепланировка квартир на первых этажах с созданием отдельных входов и разбивкой палисадников. Кроме того, немцы полностью переделывали дворовое пространство под современные нужды: создавали детские площадки, зоны отдыха, огораживали парковочные пространства и зоны для сбора бытовых отходов.
Глава архитектурного бюро WALL Рубен Аракелян даже придумал новый термин, назвав такую реновацию «эволюционной». По его словам, реконструкция обходилась на 30% дешевле, чем снос и строительство нового дома. В данном случае немцы выбирали вариант наиболее экономичный и прагматичный.
Впрочем, сносили и целые кварталы, на их месте для жильцов старых домов строили новые. Такие проекты были экономически выгодны и позволяли девелоперам окупить проект: застройка старых кварталов была менее плотной, а значит, освобождалось дополнительное место для строительства новых домов.
Япония
В Токио, где после войны тоже было много ветхого жилья, был создан государственный фонд — так же как и в Германии. Сначала 4/5 жильцов должны были проголосовать за реновацию, затем людей переселяли во временное жилье, а после окончания строительства нового дома они туда возвращались. Но не стоит забывать, что в Японии горожане имеют право голоса при принятии решения о сносе исторических зданий, и если 80% людей голосуют за, то на этом месте появляется новое строение.
Эстония
В ближайшей к нам Эстонии жители старых советских домов были озабочены в основном энергоэффективностью. Реновация по-эстонски, по сути, похожа на наш капремонт и проходит так: квартирное товарищество дома (аналог российского ТСЖ) получает кредит на замену коммуникаций, утепление фасадов и замену окон. В доме устанавливаются счётчики на воду. Никаких сносов домов и помощи от государства нет, возможен лишь льготный кредит на реновацию, который после нее надо выплачивать жильцам. Здесь люди сами себе хозяева — хочу модернизирую дом, хочу живу в старом. Вопрос только в деньгах.
Франция
Во Франции, ставшей пионером европейского массового панельного строительства, людей на время работ временно переселяли. Впрочем, были и примеры полной реновации домов без отселения жителей. Как, например, в Бордо, где точечно обновляли несколько социальных домов высотой от 10 до 15 этажей, очень похожих на наши дома массовых серий 70-80-х годов. Работы проводились за счет средств муниципалитета и были недешевы: по подсчетам некоторых экспертов, стоимость в пересчете на одну квартиру составила порядка 50 тыс. евро, а всего таких квартир насчитывалось более 500. В этом разительное отличие Франции от РФ — в наших муниципалитетах аналогичных средств на проведение реновации в многоквартирном доме нет. Причина не в бедности, а в ином распределении средств между органами исполнительной власти.
У нас
Как все будет происходить в Петербурге, пока предсказать трудно. Но контуры будущих преобразований можно понять, исходя из принятых законодательных актов.
Реновация-2022 в городе на Неве регулируется следующими программами:
- РЗТ (Закон Санкт-Петербурга № 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»).
Расселение жителей домов, которые подлежат сносу, в квартиры аналогичной площади в том же районе в дома, построенные ранее. Переезд жителей в другие районы города станет возможным только с их письменного согласия. В Петербурге город финансово в расселении граждан не участвует, только несет затраты на возведение социальной инфраструктуры. Все бремя расходов на разработку проекта, строительство и переезд жителей — обязанность операторов программы реновации, то есть застройщиков.
- Закон о КРТ (Закон Санкт-Петербурга от 29.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт‑Петербурге»).
Определять территории для комплексного развития (КР) будет иметь право уполномоченный орган исполнительной власти города (пока не определен). Участки этих территорий будут передаваться частным инвесторам под освоение: расселение, снос и строительство на этом месте новых домов.
Под снос попадают хрущевки, то есть панельные дома 1957-1970-х годов постройки, в том числе не признанные аварийными. Кирпичные, других годов постройки, а также некоторые не вполне типовые брежневки и сталинки (список нетиповых проектов пока еще не опубликован) под действие закона о КРТ не попадают.
Если против сноса в течение 90 дней после опубликования решения о КР данной территории голосует 1/3 собственников, дом сохраняется. За включение дома в проект КРТ нужно уже больше голосов – 2/3.
Основную тревогу у петербуржцев вызывает положение о том, что жилье взамен старого могут предоставить на территории того же «поселения или городского округа», а денежную компенсацию выплачивать по кадастру, а не по рыночной стоимости.
Данный закон и соответствующие подзаконные акты будут дорабатываться. В частности, сейчас на рассмотрении находится закон «О некоторых вопросах обеспечения прав граждан при осуществлении комплексного развития территорий жилой застройки».
Как бы там ни было, список домов под реновацию, который хотели бы видеть петербуржцы — дело отдаленного будущего, так как, по заявлению горадминистрации, ждать приблизительный план реновации в Петербурге и точные границы зоны КРТ по районам раньше 2023-2024 гг. не стоит.
