Почти четверть века заброшен и постепенно разрушается комплекс зданий Конюшенного ведомства в самом центре «золотого треугольника» Петербурга. Сейчас очередной инвестор ведет очередную судебную тяжбу со Смольным, а воз и ныне там, и сколько еще там пребудет, никому не ведомо.
Главные императорские конюшни на Конюшенной площади, 1 находятся на пересечении самых популярных туристических маршрутов: на углу канала Грибоедова и изгиба реки Мойки, по соседству со Спасом-на-крови и Русским музеем, в двух шагах от Эрмитажа и Дворцовой площади. Сегодня Конюшенное ведомство смело можно назвать самым известным и большим федеральным памятником в центре Петербурга, заброшенным с нулевых годов.
После революции объект неоднократно менял хозяев и функции. Сначала (в 1923-м) здесь разместили отряд конной милиции, а церковь Спаса Нерукотворного Образа (выходит на Конюшенную площадь), где отпевали Александра Сергеевича Пушкина, закрыли, колокола отправили на переплавку. В 30-е годы в здании храма работал клуб конного отряда ГПУ, отделения милиции и НИИ «Гидропроект». После Великой Отечественной войны на территории комплекса обустроили гараж Управления МВД, а также ремонтные мастерские и АЗС. Говорят, что зарытые под землю резервуары для топлива до сих пор не выкопаны и догнивают в недрах.
В 1960 году часть построек Конюшенного ведомства (Конюшенный музей, конюшни, экипажные сараи) получила статус памятников архитектуры республиканского значения. Но это не помешало надстроить некоторые корпуса третьим этажом и перестроить экипажные сараи.
В 1990-м храм передали РПЦ, первая служба прошла в 1991 году, а торжественное освещение прошло после ремонта в мае 2000-го. В 2001 году ансамбль Конюшенного ведомства включили в перечень федеральных памятников. Кстати, в комплексе сохранилась квартира, где до революции жил генерал-лейтенант Российской Императорской армии (впоследствии — президент Финляндии) Карл Маннергейм.
Смена караула
С начала 2000-х Конюшенное ведомство практически пустует. Весной 2010 года Смольный передает объект компании «Оранж девелопмент» (связана с «Плаза Лотус Групп» братьев Михаила и Бориса Зингаревичей) для реконструкции под гостиницу. Компанию обязали провести сначала комплекс противоаварийных работ, на которые она потратила около миллиарда рублей. Параллельно инвестор разрабатывал проект апарт-отеля Оne Konyushennaya Square общей площадью порядка 41 тыс. кв.м. Помимо 70 элитных резиденций в нем предусмотрели spa-салон, фитнес-клуб, 25‑метровый бассейн, подземный паркинг и пр. КГИОП согласовал проект апарт-отеля. Под двухуровневые апартаменты была отведена протяженная галерея со сводчатыми потолками в корпусе, обращенном к реке Мойке. Застройщик планировал обустроить их с помощью самонесущих конструкций, которые не будут опираться на исторические стены. По его мнению, такая схема дает возможность (если понадобится) через 100 или 200 лет демонтировать конструкцию и раскрыть галереи. В качестве образца компания сделала макет шоу-рума двухэтажного номера из деревянных конструкций, который показала нескольким журналистам.
Продажи открыть не успела, но риэлторы говорили, что компания хочет реализовывать юниты по цене от 15 до 50 тыс. евро/кв.м. К управлению респектабельным комплексом братья Зингаревичи собирались пригласить международного оператора Mandarin Oriental Hotel Group, тогда еще не представленного в стране.
В 2014-м девелопер начал работу: сделал сквозной проход со стороны Мойки, прорубил новые окна, снес два флигеля во дворе. И тут началась волна протестов горожан, которые писали петиции и требовали остановить работы, и искать альтернативные варианты. Градозащитники считали, что со строительством апарт-отеля и дальнейшей его распродажей навсегда закроется доступ граждан к историческим конюшням. В скобках заметим, что доступа в Конюшенное ведомство как ни было у горожан раньше, так нет до сих пор. Кроме того, активисты выступали против устройства подземного паркинга, а также надстройки мансарды в некоторой части. К тому же в это время городом руководил уже новый губернатор, команда которого стремилась не распродавать или передавать на инвестиционных условиях недвижимые активы, а держать их в казне. Эти два фактора сыграли ключевую роль, и в 2016 году Смольный отобрал у братьев Зингаревичей Конюшенное ведомство, пообещав компенсировать затраты. Впрочем, администрация выполнила обещание, передав несостоявшемуся инвестору шесть участков в разных районах города под гостиничные проекты. Но осадок остался. Судя по данным Plaza Lotus Group, к этому времени она успела потратить более 1,5 млрд рублей на укрепление фундамента, проектирование, а также частичную реставрацию церкви.
Иных уж нет, а те далече
Конюшенное ведомство передали государственному музею истории Петербурга вместе с охранными обязательствами. В 2017-м музей открыл выставочный зал в Манеже Конюшенного ведомства, обращенном к каналу Грибоедова, а город вновь начал искать инвесторов. Одной из первых откликнулась компания «Старт Девелопмент», которая предложила устроить здесь музейно-выставочные пространства, а также блок с коммерцией (гостиница, офисы, рестораны, коворкинги и пр.). Проект готовила Studio-Mishin Сергея Мишина, объем инвестиций оценивался в 8,7 млрд рублей.
Другой претендент — компания «Тандем-Истейт» предложила создать арт-кластер наподобие действующего своего проекта Artplay. Она привлекла к разработке концепции две студии: «32 декабря» Дмитрия Лагутина и «Литейная часть-91» Рафаэля Даянова. Затраты оценивались в 2 млрд рублей.
Обе компании рассчитывали на софинансирование со стороны города.
Архитектор Рафаэль Даянов разрабатывал еще один проект преобразования Конюшенного ведомства, но уже для «Группы Ярд» Андрея Кошкина. Концепция предполагала отель, музей, концертный зал, а также озеленение внутреннего двора. Кстати, г-ну Кошкину принадлежит сейчас большая часть здания Конюшенного музея на другой стороне Конюшенной площади (Конюшенная площадь,2).
Еще один инвестор — АО «Центр выставочных и музейных проектов» — предложил МФК в стиле лофт примерно с аналогичным набором функций (театрально-концертные и выставочные площадки, офисы IT-компаний плюс коммерция). Инвестиции – порядка 3,5 млрд.
Были проекты и более неординарных претендентов. Например, компании «Магазин купцов Елисеевых», подконтрольной тогда Евгению Пригожину (ЧВК «Вагнер»). Объектом интересовались и другие миллиардеры: Владимир Кехман (бывший банановый король), Захар Смушкин, Владимир Пинчук.
Смольному вроде бы приглянулась концепция «Тандем-Истейт», однако конкурс так и не объявили. В 2019-м в Манеже Конюшенного ведомства музей организовал выставку концепций пяти основных претендентов, на этом всю историю с проектами преобразования конюшен благополучно спустили на тормозах.
Кто вы, мистер икс?
В мае 2022 года стало известно имя нового инвестора — на торгах за право аренды Конюшенного ведомства на 49 лет по программе «Рубль за метр» победила ООО «БахчаСарай». В СМИ связывают компанию с известным столичным бизнесменом Годом Нисановым, главой компании «Киевская площадь», хотя последний отрицает эту связь. По условиям конкурса, инвестор в первые семь лет будет платить около 40 млн рублей в год (всего 280 млн). После этого арендная плата составит 1 рубль за 1 кв.м площади объекта (13,5 тыс. кв. м) в год.
После аукциона сразу несколько претендентов, в том числе и недопущенные к торгам, подали жалобы в Антимонопольный комитет и в суд на Комитет имущественных отношений (КИО). Среди истцов были и структуры покойного Евгения Пригожина. Чаши весов клонились то в одну, то в другую сторону. Но в результате Фемида отказала всем, лишь рассмотрение жалобы некоего ООО «Бимс» затянулось. По его иску суд принял обеспечительные меры и запретил «БахчаСараю» проводить реконструкцию. Запрет сняли только в ноябре 2023 года, но тяжба продолжилась. В марте 2024 года общество окончательно проиграло борьбу, дойдя до Верховного суда.
После прошедшего аукциона по схеме «Рубль за метр» объявился еще один претендент на царские конюшни — фонд Строгановых. Официальный представитель рода Строгановых в России Виктор Желтов мотивировал желание отремонтировать памятник тем, что граф Григорий Строганов был президентом Императорского конюшенного ведомства. Г-н Желтов также подал в суд на Смольный, требуя признать итоги торгов недействительными, чтобы потом можно было публично обсудить судьбу памятника. Однако истец последовательно проиграл по всех инстанциях, точку в споре поставил в апреле 2024 года Верховный суд.
Виктор Желтов рассказал коллегам из федеральных СМИ, что средства на реставрацию памятника готовы предоставить российские компании и инвесторы из дружественных стран — друзья баронессы Элен де Людингаузен (Елены Строгановой), которая 30 лет управляла модным домом Yves Saint Laurent.
Возникает вопрос: а где был фонд Строгановых и г-н Желтов раньше, в последние 10 лет, например, когда на бесхозной памятник никто не претендовал?
Суд да дело
Из-за наложенных судом запретов, победитель аукциона («БахчаСарай») полтора года не мог приступить к работам. Но с момента снятия запрета прошел еще почти год, однако инвестор не только не приступил к реконструкции, но даже и не раскрыл планы относительно Конюшенного ведомства. Информацией о ходе реализации проекта, похоже, не располагают и чиновники профильных комитетов. Как заявили Retrogradu.net в пресс-службе КГИОП, проектная документация на проведение работ от инвестора до сих пор не поступала. По условиям договора «БахчаСарай» должен был в течение месяца с момента заключения договора обратиться в комитет за заданием на проведение работ по сохранению объекта; а подготовить проект — в течение 2 лет. И, похоже, инвестор в этом году точно не приступит к работам, если вовсе не потерял интерес к памятнику.
В июне 2024 года «БахчаСарай» обратилась в арбитраж с иском к КИО. Она требует изменить заключенный уже договор «в связи с существенным изменением обстоятельств». Правда, подробности требований пока неизвестны, так как назначенное на сентябрь заседание по делу перенесли на 8 октября.
Мнения экспертов:
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:
— Локация идеальна как точка пересечения практически всех возможных туристических маршрутов Петербурга, функционал тут может быть разный, и он в любом случае будет востребован. Как вариант, памятник идеально подошел был для создания музея или галереи, особенно с учетом необычной внутренней планировки «галерейного» типа. Арт-кластер, событийное пространство, образовательный центр, объект с рекреационной или гостиничной функцией – все это варианты, которые имеют право на то, чтобы их как минимум рассмотрели. Например, гостиница могла бы стать уникальной находкой для туристов, ищущих место пребывания с «аутентичным» колоритом.
Среди сложностей, с которыми точно предстоит работать инвестору, – статус федерального памятника и строгие охранные требования, а также экономическая сторона проекта. Учитывая объем и сложность предстоящих работ, которые можно оценить в миллиарды рублей (если не десятки миллиардов), достижение рентабельности проекта будет задачей повышенной сложности. Эта экономическая составляющая может подразумевать частично новое строительство или приспособление части реконструируемых помещений под коммерческую функцию. Коммерческая функция должна быть максимально уместной с учетом исторического статуса памятника.
Судьба памятника такого уровня в любом случае должна обсуждаться в многостороннем диалоге с участием общественности, города, инвесторов. Обсуждение должно быть максимально открытым, а работа инвестора – максимально прозрачной. Таков был, в частности, наш успешный опыт реконструкции Левашовского хлебозавода.
Вариант, когда город изначально ограничивает функционал будущего проекта еще до выбора инвестора, имеет право на жизнь, но такой подход должен быть взвешенным и разумным – иначе потом желающих взяться за проект может и не найтись. Самый негативный опыт, повторения которого точно хотелось бы избежать в будущем, – это остановка уже прошедшего согласование и запущенного девелоперского проекта задним числом, когда инвестор уже потратил на него сотни миллионов.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
— Дискуссии о будущем назначении Конюшенного ведомства продолжаются второе десятилетие, а тем временем знаковый памятник истории и архитектуры Петербурга приходит во все более плачевное состояние, и это очень печалит. За последние годы какие только объекты не предлагалось создать в Конюшенном ведомстве: музейно-выставочный комплекс с подземной парковкой, обустроенной под Конюшенной площадью, театрально-концертную площадку, гостиницу. В каждом из предложенных проектов присутствовала большая доля коммерческой составляющей, и это естественно – ни один бизнес не будет вкладывать миллиарды без возможности окупить эти средства. Возможно, идея фонда Строгановых имеет перспективы, но нужно понимать, что ни один серьезный бизнес не будет участвовать в проекте без материальных и репутационных выгод.
Судьбу Конюшенного ведомства должен решать город в самом широком смысле этого слова. Однако нужно понимать, что компромисс, устраивающий все стороны, вряд ли удастся найти – это наглядно показали жаркие споры вокруг предлагаемых проектов реконструкции и реставрации от весьма уважаемых инвесторов. За несколько лет все их предложения не сдвинулись с места, хотя идеи были весьма разумные, учитывающие интересы горожан и бережное отношение к ансамблю.
Справка
Конюшенное ведомство – замкнутый комплекс зданий — занимает целый квартал (площадью 2 га) в самом центре Петербурга, ограниченный Конюшенной площадью, рекой Мойкой и каналом Грибоедова. Историческое здание в стиле классицизма построено в 1720-1723 гг. по проекту Николая Гербеля. (Кстати, в те же годы построена колокольня Петропавловского собора.) На первом этаже располагались императорские конюшни на триста с лишним верховых и каретных лошадей, каретные сараи и мастерские. Выше находились склады для седел, упряжек и пр. В 1810-м была перестройка по проекту Луиджи Руска. В 1817-823 гг. архитектор Василий Стасов перестроил старое здание, сохранив конфигурацию и стены. В центре появилась церковь Спаса Нерукотворного Образа (здесь в 1837 году отпевали Александра Сергеевича Пушкина), вдоль канала Грибоедова был организован манеж. За главным корпусом сохранились фрагменты Конюшенного двора: экипажные сараи, мастерские (середина XVIII в.- 1840 гг.). Во второй половине XIХ века восточное крыло конюшен перестроили — колоннады с полукруглыми нишами заложили, изменили детали фасада.