Среди петербургских девелоперов у Яна Бобрышева и его ГК «Реновация» — особое место. Компания занимается проектами в центре и создает жилые комплексы из аварийных исторических зданий. Эти проекты градозащитники приводят как пример бережного отношения к исторической застройке. Откуда берутся новые проекты, почему в Петербурге у Яна Бобрышева нет конкурентов и можно ли спасти центр от превращения в руины, он рассказал Retrogradu.net.
— Почему основным интересом вашей компании стала работа с историческими зданиями?
— Во многом это сложилось случайно. В этом сегменте мы — лучшие и, по сути, единственные. Многие делают по одному-два дома, а массово этим, кроме нас, не занимается никто.
Впрочем, сейчас мы столкнулись с ситуацией, когда исторические дома в центре закончились. Казалось бы, едешь по городу и видишь много домов в зеленой сетке, но фактически перспективных проектов нет. Любые дома — либо уже у частных собственников, либо переданы организациям. Аварийных зданий, которые являются нашей основной точкой применения сил, в свободной продаже не осталось, и потому я не вижу, куда нам двигаться дальше.
Например, Вознесенский, 36, отдали Министерству культуры. Виленский, 19, —Жилищной инспекции. Тележную, 31, —дом, который логично мог бы продолжить наш проект в этом районе, — проекту «Молодежи — доступное жилье». Причем за эти деньги можно было бы купить гораздо больше жилья для молодежи, для сирот, очередников. Ведь эти метры в старом жилом фонде не бесплатны. Туда приходится вкладывать, и город тратит деньги на выведение здания из аварийности. Эти две суммы — на покупку и на противоаварийные работы — позволили бы приобрести квадратных метров в несколько раз больше, чем получится в данном проекте.
Или дом на Пионерской, 36. Здесь два здания переданы Пенсионному фонду. Но у него нет ни денег, ни компетенции, чтобы что-то с этим сделать. И отказаться они уже не могут, так как процедура достаточно сложная. Скорее всего, дома будут стоять до тех пор, пока не рухнут. Так уже произошло со зданием на углу Ораниенбауманской улицы и Малого проспекта, которое было передано Обществу слепых — в плохом, но не в ужасном состоянии. Сейчас там деревья насквозь растут, за это время все окончательно обвалилось.
— Но интерес у инвесторов к центру есть?
— В ответ на этот вопрос я каждый раз говорю фразу из рекламы: «Не пытайтесь повторить самостоятельно, трюк выполнен профессионалами». Работа с историческим фондом — очень узкая специализация. У тех, кто говорит, что умеет строить города, совсем другая компетенция. Здесь все по-другому, и потому «забудьте всё, чему вас учили в институте». Кроме того, здесь нет сверхприбылей. Если бы это было иначе, этим бы давно занимались совсем другие люди.
Начнем с того, что ты никогда не знаешь сметы. Какое бы качественное обследование ни провел, всегда будут сюрпризы и откровения. Например, вскрываешь фундамент и обнаруживаешь, что его там нет и не было, потому что какой-то нерадивый подрядчик в начале ХХ века сэкономил. Далее следуют очень дорогостоящие работы. Это не все понимают, и потому у нас так много купленных на торгах с переплатой зданий, работы по которым даже не начаты. Так они и стоят аварийные — люди пришли, поковырялись и бросили.
Когда я сам —и собственник, и заказчик, и подрядчик, я понимаю, что все в одних руках, и сам себя обманывать не буду. А когда подобное происходит в большой организации, где много уровней управления, неуправляемая смета, которая постоянно растет, —непонятно, как этим заниматься.
Мы заняли определенную нишу. В ценовом диапазоне порядка 200 миллионов на торгах, как правило, мы выступаем в одиночестве. Но мы понимаем, во что мы лезем, и даем ту цену, которую считаем экономически целесообразной. Те же дома, которые покупаются с превышением с целью перепродажи, фактически обречены.
Возможно, к решению проблемы может подтолкнуть заработавший механизм КГИОП, когда нерадивого собственника обязывают провести реконструкцию памятника и в случае неисполнения назначается ежемесячный штраф в 200-500 тысяч рублей. Может, когда такие решения судов станут массовыми, это подтолкнет собственников к мысли продать или прийти за советом к тому, кто знает, что делать с домом.
Крупным же участникам интересны проекты с возможностью новой постройки. При этом исторический памятник зачастую воспринимается как обременение. Но есть хорошие примеры. Например, Левашовский хлебозавод, который делал RBI, или «Балтийская коммерция» с проектом «Мендельсон» и подстанцией фабрики «Красное знамя» — оба застройщика смогли восстановить дома-памятники.
— Сейчас часто говорят о том, что мы можем потерять исторический центр Петербурга. Есть ли шанс его сохранить?
— Конечно, есть! Многое уже делается. Качественно занимается ремонтом Фонд капитального ремонта. Например, на Ропшинской я видел дом, где они качественно сделали фасады, привезли готовые балконы, которые устанавливали краном, сделали хорошие деревянные двери с латунными ручками. Это стимулирует — раз они стали хорошо делать, то мы должны сделать еще лучше.
Но, к сожалению, фонд делает недостаточно. Я как-то считал — чтобы качественно сохранить центр, им нужно ремонтировать в два раза больше зданий, и это только чтобы устранить аварийность. Каждые 20 лет ремонт нужно обновлять. Кроме того, работы нужно делать комплексно, иначе хорошо сделанный фасад из-за неукрепленного фундамента может дать трещины и фасад довольно быстро снова придет в негодность. У нас немного другая ситуация. Мы работаем на свое имя. Каждый новый дом продает следующий, и, если мы сделаем плохо, у нас не будет покупателей в будущем.
— Как сделать, чтобы в городе было больше таких компаний, как ГК «Реновация»? Может, должен быть какой-то механизм, чтобы можно было отбирать здания у нерадивых собственников?
— У нас право частной собственности незыблемо. Должен быть какой-то механизм, чтобы людям самим было интересно вовлекать дома в оборот. Есть причины, по которым это до сих пор не делается.
Первая, о которой я уже упоминал, — когда исторические здания передаются какой-то государственной организации. Если у нее нет финансирования и компетенций, она эти здания не ремонтирует. При этом город поставил галочку, что аварийный дом снят с баланса, но проблема на самом деле не решена. Программа «Молодежи — доступное жилье» делает ремонт, и в целом неплохо. По сути, долгое время это была единственная программа для исторических зданий. Но для города такое применение средств неэффективно. При покупке городом квартир у застройщиков больше очередников могли бы получить жилье.
Вторая причина — частные собственники, которые пребывают в иллюзиях, что смогут построить на месте трех этажей двенадцать. Но с тех пор, как они получали свои согласования, вышел 820-й закон. То есть за давностью лет их согласования уже утрачены и на месте трехэтажного здания может быть только трехэтажное же здание и ничего к нему достраивать нельзя. Причем и здания во вторых и третьих дворах тоже не могут быть выше того, которое образует уличный фронт. Поскольку при новом строительстве вступают в силу требования по инсоляции, то и в глубине двора можно строить только офисы, которых сейчас в городе даже переизбыток.
— Но как можно сделать качественное жилье в центре так, чтобы не нарушать законодательство и соблюсти все нормы?
— Конечно, ни одно здание в центре города современным требованиям не соответствует. Если говорить о сохранении центра, то надо иметь в виду, что исторические здания строились, когда действовали другие градостроительные нормы, и сейчас «впихнуть» их в новые нормы не выйдет.
Мы справляемся в своих проектах с этими ограничениями только потому, что не идем на реконструкцию, а делаем капитальный ремонт. В таком случае нет необходимости соблюдения этих требований. Здание стояло? Ну и пусть стоит. Реконструкция же это фактически новое строительство, которое регламентируется 87-м постановлением и требует того же количества документов и согласований, как и какой-нибудь комплекс на 100 тысяч метров. Это очень непростой путь, и я не уверен, но мне кажется, что ни одного исторического здания за последние несколько лет через реконструкцию не проходило.
— Можете ли вы назвать примеры красивых новых зданий, которые хорошо вписались в историческую застройку?
— Futurist с Левашовским хлебозаводом. Раньше там были какие-то сараюшки и архитектурная какофония, а сейчас красивый дом. Еще, например, ЖК «Русский дом». Но при его строительстве снесли несколько старых зданий и потому я не могу назвать этот проект однозначно хорошим, хотя он мне нравится. Красивый дом Art View House на Мойке. Причем при его строительстве не было и особого сопротивления градозащиты. Хотя у нас любой — вообще любой — дом в центре, какой бы вы ни построили, даже самый лучший, — всегда встречает сопротивление. В свое время критиковали Дом Зингера, Египетский дом. А сейчас это символы города.
Сопротивление же будет всегда. Например, у нас есть 77 зданий, которые признаны диссонирующими, и после долгих споров, в том числе под давлением градозащитников, их список внесли в закон с целью со временем снести или реконструировать. Этот список постепенно уменьшается, дома сносят. Есть в этом перечне и ЛДМ. Но посмотрите, как только решили его сносить, сразу появилась группа в его защиту.
Те, кто за, как правило, молчат. Те, кто против, хотя это всего 1% населения, как правило, кричат. Причем громко и их хорошо слышно.
— Кто покупает квартиры в ваших проектах в центре? Для кого они?
— Обратите внимание на рендеры — есть зелень, цветы на каждом подоконнике, парковки для велосипедов, спортивная площадка, лавочки… но здесь нет качелей! У людей, которые хотят жить в комплексе, где есть детская площадка, достаточно большой выбор. Мы же даем возможность приобрести квартиру небольшого метража в качественном доме в центре для небольшой семьи. Есть несколько категорий покупателей: те, кто хотят переехать из коммуналки, но остаться жить в центре; люди из других городов, чаще всего — студенты; инвесторы.
Если посмотреть в листинге — в центре достаточно многокомнатных квартир, а маленькие — единичные. Чаще всего это какие-то дворницкие. Так что этот формат достаточно востребован.
— Каким вы видите Петербург будущего? То есть каким вам хотелось бы его видеть?
— У меня нет какой-то глобальной концепции. Это как теоретическая и прикладная физика — кто-то витает в облаках и создает тренды, а кто-то их пытается реализовать. Я могу говорить только про конкретные вещи. Например, я считаю, что было бы здорово реализовать советский проект Обводного канала: пустить по дну машины, а сверху сделать парк. Сейчас этот район достаточно депрессивный, но, если добавить зелени, он был бы востребован, можно было бы запустить тот же самый «Красный треугольник». Если смогли сделать ЗСД над заливом, то здесь даже особо думать и вкладываться не надо — основные земляные работы уже проведены. Причем реализовать это может только город, потому что частный бизнес не сможет монетизировать проект. Не надо городу делать здания. Это я сам сделаю. Не надо строить дома сиротам — купите их в новых домах у тех, кто уже сделал эти дома. Город должен заниматься тем, что не может сделать частный бизнес. Это мое глубокое убеждение.
В перспективе такое решение окажет в том числе влияние и на развитие туризма. Сейчас я общаюсь с теми, кто занимается арендой: март 2023 года стал лучшим месяцем за долгие годы. Люди, которым некуда ехать за границу, едут в Питер. Потому что это наша Европа. Да и как житель Петербурга могу сказать, что, приезжая во многие европейские города, испытываешь разочарование и думаешь: «И что? Версаль? Петергоф, как по мне, лучше». Слава богу, мы живем в самой лучшей стране на свете, и все остальные страны завидуют нам. И те, кто говорят, что там, за границей, лучше, как правило, там просто не были.
